试析《物权法》中小区车位、车库的归属问题.docVIP

试析《物权法》中小区车位、车库的归属问题 　　[摘 要]《物权法》于2007年10月1日施行，该法第七十四条首次从法律层面对小区车位、车库的归属作出了规定，为完善建筑物区分所有权制度奠定了基础。但是由于该条规定的原则性较强，可操作性较弱，仍然存在需要完善的空间，文章试从各方争议焦点问题加以剖析探讨，以期对《物权法》第七十四条的正确适用和解决小区车位、车库纠纷有所裨益。 　　[关键词]《物权法》；车位、车库类型；约定 　　一、现行《物权法》及司法解释的有关规定 　　《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：1.区分了车库与（占用小区公共场地的）地面停车场并规定了不同的归属原则；2.采用了法定共有和约定共有两种形式相结合的方式对停车位问题进行了规定；3.对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足（本小区）业主的需要。但该规定除了明确占用业主共有“道路”的地面车位归属业主共有外，对于占用业主共有的“其他场地”属于业主共有的车位、车库包括哪些，哪些车位、车库可以约定归属，如何约定、约定不明或没有约定的情形如何处置等问题均语焉不详。 　　在《物权法》实施两年后，最高人民法院出台了两部司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷司法解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。其中《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”不难看出，“建筑物区分所有权纠纷司法解释”只是进一步明确了《物权法》中已明确的三个立场，而并没有对实际操作中出现的种种问题起到定纷止争的作用。 　　二、各方争议焦点问题剖析 　　（一）《物权法》对车位、车库类型的归属问题尚未明确 　　根据《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但在实践中其他类型的车位、车库是否归属业主共有，《物权法》并未明确，给法律解释留下了弹性空间。根据“建筑物区分所有权纠纷司法解释”的规定，专有部分的认定标准有三点：1.具有构造上的独立性，能够明确区分：2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体，即是法律上的独立性，通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。[1]以下从小区车位、车库的几种类型来做简要分析。 　　一是地面车位，是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，一般以划线分割方式标明，在地面上直接设置的停车设施，其不满足专有权的构造上和使用上独立的要求，不能成为专有权的客体，只能成为共有权的客体。在建筑术语中，反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念是建筑面积容积率。只有参加建筑面积容积率计算的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第六条和第十六条规定，未计入容积率的建筑物不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。所以其应为计算建筑容积率的建筑所有权人即小区全部或部分业主共有。 　　二是楼房首层架空层车位，是指将区分所有建筑物地面上的第一层架空而设置的车位，多为开放式设计，仅由承重柱梁构成，结构简单，虽然其具有构造上的独立性和使用上的独立性，但在我国的法律实践中首层架空层停车位的建筑面积不计入建筑容积率，因此同地面车位一样，应为小区全部或部分业主共有。 　　三是地下车位、车库，是指利用业主区分