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第七章 物 业 管 理 第一节 物业管理概述 一、物业及物业管理的概念 物业是由房地产(real property)一词演化而来的一个特定概念，指的是一个单位已经建成并投入使用的各类房屋及附属设施和相关土地，即一个单位房地产。 物业管理从一般意义上说，是指处理物业因使用而产生的问题的各种管理活动，包括物业的日常维修养护、清洁、安全保卫等，以及与使用有关的各种经营和服务管理行为。 物业管理从运作机制上可以划分为委托管理型和自主管理型。 杭州市物业管理条例（摘） “两个或两个以上产权人的新建物业应当实行物业管理；其他物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。” “本条例所称物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。” “物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。” 物业委托管理和物业自主管理 物业委托管理是指物业所有者将物业委托给专业化的物业管理公司进行管理，通过签订合同、支付费用，得到物业管理公司提供的有关服务。 有前期物业管理与一般物业管理两大类。 物业自主管理是指物业所有者自己(或自己组建物业管理公司)对物业进行经营管理。 委托管理适合于各种类型的物业，而自主管理适合于由一个业主拥有的独立性物业 。 第二节 物业管理的内容 一、物业管理的基本内容 (1)对物业及其配套设施进行维修维护、保养、改造；(2)防火、防盗等安全管理；门)清洁、绿化等环境卫生及美化管理；(4)车辆行驶及停放管理；(5)维修基金、物业管理费的预算及收支财务管理；(6)代购车船机票、代订送报刊杂志、接送小孩、家政、电器维修、室内装修等多种配套服务；(7)社区文化建设管理，以及协助政府进行人口统计、计划生育等社会管理；(8)物业的产权变动、维修改造等档案管理。 二、不同类型物业的管理要点 1．居住类物业管理：和谐、良好地运行；环境保持在较好的状态。 2．零售店及购物中心的管理：保证物业功能的良性运作，维护物业形象。 3．写字楼的管理：对高档环境、设备、工作区间的维护保养，个人认为难度较大。 4．工业厂房的管理：复杂环境下的管理，难度大。（具体各点也可见书）。 三、前期物业管理要点 前期物业管理是指从房屋出售之日起，到业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同生效时为止，这一段时期的物业管理。 前期物业管理的内容包括以下几个方面：(1)管理机构的设立与人员培训；(2)物业管理规章制度的制定；(3)物业的验收和接管；(4)业主的入住管理；(5)装修搬迁管理；(6)与物业相关的资料档案的建立；(7)物业的维修、消防、安全、清洁卫生、车辆停放、财务管理等。 前者的物业管理公司由开发商聘任 。 四、一般物业管理的运作 一般物业管理的物业管理公司由业主委员会聘任，一般物业管理的开始是前期物业管理的结束。 一般物业管理的管理要点见书所述。 第三节 业主委员会 业主委员会是代表物业管理区域内全体业主，对物业实施自治管理的执行机构，由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，可连选连任。 业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。 业主委员会根据工作需要，可聘请社区居民委员会和有关单位的人员担任业主委员会顾问。 杭州市物业管理条例（摘） 有下列情况之一的，区、县(市)物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会： (一)入住率达到60%以上的；? (二)入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的；? 第一次业主(代表)大会的费用开支由物业建设单位承担。 * * *