玫瑰园别墅公寓项目定价建议.doc

千岛湖玫瑰园定价建议 第一部分、均价建议 一、定价方法 1、成本导向法。紧紧围绕着项目的利润目标，以有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业的平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。 2、比较定价法。参照同区域内已售楼盘、在售楼盘的价格和实际的销售形势，对比市场整体的房价走势，确定项目的开盘价格和总体房价，在价格上充分反映楼盘的竞争力。 3、需求导向定价法。依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务房地产E网 / 倍讯易 / 等条件来影响消费者的购买行动。 千岛湖目前房产市场基本上属于买方市场，因此建议采用市场比较法 8.33 8.46 8.91 8.11 3、排屋价格修正 1）、修正公式 玫瑰园评估得分 比较楼盘评估得分 2）、修正过程 随园 ： ×15000=14700 滨江度假别墅： ×16000=14900 阳光水岸度假村： ×13000=13300 玫瑰园排屋均价参考：（14700+14900+13300）/3 = 14300元/平方 4、千岛湖玫瑰园排屋均价建议 在现有的市场情况下，千岛湖别墅/排屋市场极不景气。所参照的3个项目近期均销售迟缓，一段时间来基本零成交。所以本项目排屋定价应在这个基础上下调10%—20%。 建议售价区间为：11500—12800元/平方。总价区间：350万—400万元。 均价：12000元/平方。 四、公寓均价预测 1、竞争公寓楼盘价格参考 单 位 楼 盘 主力户型（M2） 均 价 （元/M）2 补充说明 修正均价 （按毛坯算） 居易?金色阳光 80-90㎡ 二期均价5700元/㎡ 剩余10套 5200元/㎡ 5700元/㎡ 美都商城 80-130㎡ 4500元/㎡ 只剩跃层， 6000元/㎡ 4500元/㎡ 紫荆湖滨公寓 预计5500-6000元/㎡ 未开盘 5800元/㎡ 千岛龙庭 精装45-50㎡ 跃层160-170㎡ 开盘4500元/㎡ 二手房8000元/㎡左右 已卖完 6500元/㎡ 2、可比项目分值判定与计算 序号 影 响 因 素 权重（wi） 千岛湖玫瑰园公寓 居易?金色阳光 美都商城 紫荆湖滨公寓 千岛龙庭 1 地段 12% 7 0.84 8 0.96 8 0.96 9 1.08 9 1.08 2 建筑品质 10% 10 1 7 0.7 7 0.7 7 0.7 8 0.8 3 内部配套 10% 10 1 8 0.8 7 0.7 9 0.9 9 0.9 4 交通 8% 8 0.64 8 0.64 9 0.72 9 0.72 9 0.72 5 物业管理 8% 10 0.8 7 0.56 6 0.48 8 0.64 9 0.72 6 环境 15% 6 0.9 9 1.35 6 0.9 10 1.5 10 1.5 7 项目规划 7% 9 0.63 9 0.63 7 0.49 9 0.63 9 0.63 8 风格及户型 8% 9 0.72 8 0.64 7 0.56 9 0.72 9 0.72 9 开发商 12% 10 1.2 7 0.84 7 0.84 8 0.96 8 0.96 10 营销推广 10% 9 0.9 8 0.8 7 0.7 8 0.8 8 0.8 合计 1 8.63 7.92 7.05 8.35 8.83 3、公寓价格修正 1）、修正公式 千岛湖玫瑰园评估得分 比较楼盘评估得分 2）、修正过程 居易?金色阳光: ×5700 = 6200元/㎡ 美都商城: ×4500 = 5500元/㎡ 紫荆湖滨公寓： ×5800 = 6000元/㎡ 千岛龙庭： ×6500 = 6350元/㎡ 3）、修正结果＝（6200+5500+6000+6350）/4 = 6000元/㎡ 4、千岛湖玫瑰园公寓均价建议 参照目前市场在售公寓售价，得出本项目合理的市场均价在6000元/㎡左右。考虑到项目成本及绿城品牌强大影响力，定价可做适当的调整，但是上调空间不宜大于10%。 本项目建议售价为：6500元/㎡。 第二部分、单价建议 一、定价原则 项目价格控制应以“低开高走”