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鼎能置业南中轴路商业项目投资者研究报告（投资者定量研究） 二OO四 年四月 目录 重要结论摘要 近期投资意向 近期有投资意向的占76.0%，各类型投资者的投资需求旺盛。分类型来看，普通投资人中有投资意向的比例略高于公司/机构投资者。 商铺投资的需求方式 在近期有投资意向的商户中，有商铺购买需求的占38.8%，比例最高；求租商铺的需求占到了被访有效样本中的38.4％。以上两项合计为投资投入需求，共占总有效样本的77.2％。 需出租商铺的有16.4％，有商铺出售需求的为6.4％。此两项为投资价值实现需求，共占到投资需求的22.8％。 总体看，目前投资者投资 购买/租赁 商铺的需求较为旺盛。 重要结论摘要 感兴趣的商铺类型 所有投资者最感兴趣的商铺投资类型是商业街商铺（62.2％）；其次是社区商铺和住宅底商商铺 ，而三者共同之处即在于一般均是门脸房。 最适合的投资区域 在认为适合的商铺投资区域调查中，珠三角地区（37.5％）和东北地区（34.0％）最适合做商铺投资，第三位是西北地区；华北地区适合度最低（3.8％）。 本项目适合的商业经营模式及销售模式 在对本项目可能的商业模式的选择上，投资者认为适合程度最高的是商业步行街（50.6％）和综合购物中心（48.2％），其次分别是大中型专业市场和大型超市。 在对本项目最认同的销售模式的选择中，选择包租销售（43.4％）模式的比例最高，返租销售（27.7％）其次，共有56.6％的投资人选择了以上这两种有一定收入保证的模式；另外居于次位的是以租代售（27.7％）和先租后售（24.1％），有45.8％的投资人选择了这两种模式。 重要结论摘要 希望引进的商家 投资者最希望本项目引进的知名超市是家乐福（37.3％）和沃尔玛（34.9％），最希望引进的百货类商家是王府井百货（27.7％），最希望本项目引进的家居类商家是宜家家居（24.1％），其次为百安居。 购买/投资商铺考虑的因素 投资者对项目最主要考虑因素集中在地理位置（74.7％）和 交通状况（69.9％），其次是价格/租金、商业经营特色、停车位，接近半数被访者考虑的因素还有是否有国内知名卖场/专卖店/餐饮店在此营业、商业物业管理、商业规模。可见投资者对商业项目投资考虑最多的依然是项目的区位、交通停车条件、商业项目的影响力。 重要结论摘要 对本项目投资的倾向 对本项目各类物业类型的倾向上，投资者总体倾向商业街独立店铺（54.2％）和专业市场中的店铺（43.4％），显著高于写字楼/住宅底商和商厦中的店中店，显示在选择所投资店铺类型时，店铺的商业环境更为重要。 按投资者类型分，各类型投资人均最为倾向商业街独立店铺，尤其是机构/公司投资者（73.3％）；商户对于专业市场中的店铺和写字楼/住宅底商倾向较平均。 对于作为商业设施配套、专门针对投资人/商户开发的住宅/公寓购/租可能性，按投资者类型分，普通投资人购买可能性较大(48.0％)而租用的可能较小；商户中租/购意向均较明显；机构/公司投资者在购买可能性上偏向不购买，而有较强的租用可能(55.6％)。 重要结论摘要 对本项目投资的倾向 投资者认为合适的商铺价格最主要集中在 1.5万元以下，占到54.2％；1.5到2万比例为15.7％，1.5万元到3万元价格范围是另一个主要价格区段，占38.5％；另外3万以上至五万元以上都有一定的比例。付款方式上，利用银行贷款是最主要方式（54.2％），其次分次付款（28.9％）。 对本项目未来潜力的判断 对于本项目未来市场潜力的判断，投资者总体认为有潜力 (共占63.5％) 。 “商业建筑博览”概念，投资者对它未来市场影响力的判断总体认为有影响力（60.3％）。 研究背景及方法 研究背景及方法 投资者研究分析 投资者类型 投资者近期投资意向 有哪方面的商铺投资需求 有哪方面的商铺投资需求 最感兴趣的商铺类型 最感兴趣的商铺类型 认为最适合的投资区域 认为最适合的投资区域 投资者类型 本项目适合的商业模式 本项目适合的商业模式 商铺销售的模式选择 商铺销售的模式选择 最希望本项目引进的商家 最希望本项目引进的商家 投资本项目物业类型倾向 投资本项目物业类型倾向 对本项目配套住宅/公寓的租/购可能 对本项目配套住宅/公寓的租/购可能 对商铺价格的倾向 对商铺价格的倾向 购买商铺付款方式倾向 购买/租赁商铺考虑的因素 购买/租赁商铺考虑的因素 本项目未来市场潜力判断 “商业建筑博览”概念影响力 是否愿意接受本项目详细资料 您/贵公司最希望的付款方式是下列哪种？ 在投资者购买商铺的付款方式上，利用银行贷款是最主要方式（54.2％），其次分次付款（28.9％）。 按投资者类型看，三类利用银行贷款的比例集中在50％-60％间，其次商户及机构/公司投资者较多采用分次付款，普通