南京江宁区温州商业街商业项目市场研究报告.pptVIP

“温州商业街”全程营销企划报告市场分析篇 谨呈：江苏瓯江投资发展有限公司 东山配套设施相对成熟，人口密集度相对较大，开发中的住宅项目众多，区域供应主要为纯住宅项目，项目体量较大，与本项目住宅具有相似特征的以商业为主、办公、住宅复合型项目较少 青山湾 武夷?水岸家园 天鹅湖花园 金陵天成 广博苑 天元吉第城 新亭兰苑 金东城雅居 东渡国际青年城 世纪东山花园 市政天元城 分项目看，未来东山片区住宅供应持续稳定，预计总量将超过90万平米，可能对本项目造成一定竞争威胁 从供销情况看，东山作为江宁板块第一大住宅板块，2005年以来住宅供应总量为10859套，住宅供应量逐年上升，且呈供不应求之势 各片区供销比波动较大，但从05至07年变化情况看，东山片区住宅呈现供不应求的良好局面，市场环境十分健康 07年至今东山片区供应住宅产品面积主要在80-100㎡，100-120 ㎡标准型产品及120-140平米舒适性产品也有一定供应，集约型户型去化速度较快 07年至今片区各房型销售较好，去化主力户型为2室2厅1卫及三室产品，复式产品销售较为困难 各片区房价涨幅不一，除禄口外，江宁其他片区住宅成交均价基本在同一水平区间上，从近期价格走势看，东山片区价格涨幅略低于三山百家湖、及岔路口片区 项目周边存在一些待开发地块，且大部分为居住、商业混合用地，待开发总量达30万㎡，将对本项目造成一定竞争威胁 总结 本项目所在东山片区规划环境及配套十分成熟 2007年，东山街道GDP突破5000美元，江宁9个镇街中，2006年人均地区生产总值达标的（超过24000元）只有东山街道1家，其经济发展水平位于江宁前列 东山区域人口密度高于南京市平均水平，更高于江宁平均水平，密集的人口直接形成商业需求，更推动了房地产、交通、服务业等产业及市政配套设施的建设，间接促进了地区商业发展 自从江宁由建制县更为行政区以来，东山的城市人口已经由几万人发展到13.6万人，区域人口密度达1227人/平方千米，是江宁区平均人口密度的2.5倍。大市口作为东山的商业中心，人口更为稠密，在周末及节假日时，人口密度能达到2万人/平方千米。 2007年以来,江宁东山整体商业市场供应时断时续，2007年底至今,受到供应量减小及市场环境不济的双重影响,商业去化量处于低位徘徊 从面积来看,40平米左右小铺总价低投资风险小、90-120平米中型商铺便于各种业态种类的经营，因此成为市场主力供应及销售主力 自2006年至今，东山商业成交均价位于江宁板块之首，但2007年10月以来成交均价持续下滑，投资者对于该片区商业投资具有良好预期,但投资观念趋于理性 根据区位及商业集中程度可将东山商圈分为以大市口为中心的主商圈、分别以黄金海岸广场、温州商业街及金宝大市场为中心的两大副商圈 大市口商圈——上元大街部分路段、竹山路北路段、东山步行街 黄金海岸广场副商圈——黄金海岸广场、金箔路西段 东新南路副商圈——瓯江商业中心、金宝大市场、女人街 上元大街为老东山主干道，是东山最早形成气候的商业街，眼镜、中档服饰、餐饮、银行等承租力强行业分布尤为密集 东山步行街于2002年依照湖南路商业街模式开发建成，该商业街规划得益，个性鲜明，业态与上元大街形成互补，人流形成互动，是东山最为成功的商业街区 竹山路有江宁“珠江路”之称，其北段以餐饮为主，南段便是电子一条街，集中而专业化的业态分布显示出鲜明的个性特征，从而吸引目的性消费人群 竹山路电子一条街是江宁区政府的重点项目。目前竹山路被金箔路分为南北两段，北段由于受到上元大街商业街的影响主要经营服饰和餐饮为主，南段是竹山电子一条街，以经营电脑软硬件、办公文化用品、餐饮娱乐等。从统计可以看出，竹山路电子一条街中，从事电脑软硬件的商家有31家，文化办公用品的商家则有15家，占所有商家的37％和18％，从事餐饮和休闲娱乐的商家分别有10和8家，占所有商家的12％和10％。 黄金海岸广场为江宁区政府重点规划项目，是“多中心、集中分散相结合”商业规划思想的产物，力求借金箔路西段的人气打造东山商圈另一商业核心，但该项目市场表现并不尽如人意 除黄金海岸广场外，该商圈内大型超市、五金建材街铺居多，辐射范围为该片区内社区居民 东新南路商圈——该商圈位于东山镇东部边缘区，商圈内金宝市场以其大规模且齐全的商品种类、低廉的价格吸引了大批来自东山包括周边乡镇的消费者，成为商圈内主力支撑商业 该商圈除了金宝市场外，瓯江商业中心、日光广场、女人街皆为勉力支撑，人气不足，空置率过高，预期规划无法得到实现，故商圈内业态主要以金宝市场及东新南路街铺组成 大市口商圈的东山步行街平均租金达到10元/平米*日以上，上元大街东段紧随其后，西段租金相对较低 黄金海岸