苏州恒顺相城齐门外大街项目市场研究及产品建议ppt00年.pptVIP

恒顺·相城齐门外大街项目之 市场研究及产品建议篇 位于——相城区-元和镇-齐门北大街春申湖路交汇处毗邻——蠡口镇以及平江新城 需求量稳步增长! 对本案的启示: 市场需求量逐渐增大 板块细分对本案的启示: 随着大量地块售出、人民路和临顿路北延、齐门北大街的拓宽以及区域内配套设施的提升，我司人为将该区域分为4个板块，即：人民路沿线板块、齐门外大街板块、相城大道板块和行政中心板块。 从所处区位来看，本案将面临齐门外大街板块、人民路板块、相城大道板块和行政中心板块的激烈竞争。 竞争关系分析 市场两房面积范围 市场总价范围/主力总价 客源分析 2、区域客源构成： 从区域楼盘的分析中可以得出，目前区域楼盘的客源组成主要以新苏州人为主，区域外客源占相当大比例。 本案潜在客源分析 区域内 在售楼盘竞争对本案的启示： 区域中小面积户型比较畅销，虽然市场已经存在一定量的90平米以下小面积户型，但量体较少。 目前市场在售两房主力面积段,在 85-95平米，三房主力面积在115-130平米，而80平米以下两房，90平米以下三房还是非常稀缺，说明市场并没有完全紧缩，还存在一定的空间。 目前市场90平米以下小面积房源总价主力总价在30-40万元之间，众商家均控制总价来吸 引客户，建议本案通过控制面积来控制总价，这样在单价方面有提升的空间。 本案要想在竞争中脱颖而出，需在总价上加以控制。 竞争地块对本案的启示 提升板块综合素质 广州合景、香港恒基中国等知名开发商入主相城区具有重要意义，它改变了相城区由本土小开发商划分的格局，在一定程度上使板块的综合素质得到提升，对本案的去化提供了利好因素。 加大板块竞争 随着广州合景、香港恒基中国等知名开发商对相城区的开发，区域内高层、小高层的比例将逐渐增多,并被市场接受，本案将面临巨大的竞争压力。 我们的战略 ——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考 ——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示 区域楼市分布图 与本案竞争关系 从在售楼盘的分析对本案的启示 从已出售未开发的地块对本案的启示 三级市场对本案的启示 ——区域商业布局及现状 失败商业个案对本案的启示 1893 — — — — ≥1.0 ≤1.5 18万 中惠地块 1523 — — — — ≥1.6 ≤2.0 12.6万 荣盛地块 834 1334 1336 606 — — — 2682 358 推-售体量 847 1336 1356 645 — — — 3000 688 已推体量 0 0 144 105 — — — 约2000 不详 未推体量 多层、（小）高层 多层、 （小）高层 多层、（小）高层、简装公寓 （小）高层 — — — 多层、 （小）高层 多层、（小）高层、LOFT 产品类型 1376 2.54 75万 恒基中国地块 2220 2.05 24万 广州合景C区 693 1.62 22.8万 嘉和丽园 参考竞争 不详 2.2 11万 锦绣天地 二类竞争 1101 1.2 100万 香城花园 直接竞争 800 1.79 15万 中惠晨曦印象 626 1.8 17.8万 三江锦绣江南 1332 2.33 54万 广州合景B区 1081 1.6 23万 荣盛阳光加洲 楼面地价 容积率 建筑面积 楼盘、地块 ——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考 ——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示 区域楼市分布图 与本案竞争关系 从在售楼盘的分析对本案的启示 从已出售未开发的地块对本案的启示 三级市场对本案的启示 ——区域商业布局及现状 失败商业个案对本案的启示 市场三房面积范围 在售楼盘分析 区域本地人购房为主 区域外来人员购房逐渐增多 区域外新苏州人为主 1、区域客源构成走势： 区域外 本地人 外地人 本地私营业主 本地年轻人购婚房 外来务工人群 外来私营业主 新苏州人 中、大面积为主 中、小面积为主 中、小面积为主 中、小面积为主 中、小面积为主 本案要抓住潜在客源，需在户型面积方面加以控制，建议以中小面积为主。 ——对苏州、相城区的需求量体和价格走势的思考 ——相城区楼市住宅板块新格局及竞争个案对本案的启示 区域楼市分布图 与本案竞争关系 从在售楼盘的分析对本案的启示 从已出售未开发的地块对本案的启示 三级市场对本案的启示 ——区域商业布局及现状 失败商业个案对本案的启示 启示一： 本案楼面地价≈相城中心区楼盘 本次拍卖同区域地块 行政区东楼盘 2036 略高于 高出约800