西安高新地产高新一路写字楼项目整体定位及发展战略方案2014总结修订版.pptVIP

高新地产|高新一路|写字楼项目项目整体定位及发展战略建议提报 商住楼租赁价格居高不下重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。 西安写字楼租售价格 1、起步区的区域价值极高，商务气氛成熟；2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和；3、市场上存在强烈的需求，潜在客户众多；4、投放和需求不对等，市场存在明确的空白点。 市场的空白点正是我们的机会点 结论1、一流区位，绝佳位置；2、极具潜质的成熟办公区域。 1、全城覆盖手段——报纸广告2、重点区域手段——户外、DM、公交车体3、卖点直陈手段——产品说明会4、冲击市场手段——新闻炒作5、产品体验手段——卖场展示环境、示范单位6、客户维护手段——客户渠道和会员单位 1、地段价值的优越； 2、产品绝对差异性； 3、市场上的空白点； 4、满足客户潜需求。 2、价值提炼 商务空间的 个性化、趣味化、差异化 3、核心价值 4、卖点提炼 电梯入户|复式享受|空中生态花园|小空间高使用率|户式中央空调|独立式卫生间|个性化大堂|高新绝版地段|高新地产品牌|低价入市…… 5、推广定位 1、以出资人的角度讨论个人利益点 2、以出资人的角度讨论企业利益点 6、策略分解 6、策略分解 6、策略分解 以产品绝对差异性为主要线索，围绕着客户的产品感受进行阶段性诉求。 7、推广主线 SWOT之劣势1、传统的工业区形象没有得到改善；2、位置不靠临一级主干道；3、周边缺乏商业配套。 SWOT分析 SWOT之机会1、和黄、绿地等著名开发商给西安南城地产注入活力； 2、高新区的城市地位将成为西安产业结构调整的创业首选。 SWOT分析 SWOT之威胁1、目前写字楼市场供求关系失衡。2、产业政策的变化很可能对市场造成冲击。 SWOT分析 |高新起步区|唯一绝版地段| |高新路|高新一路|南二环| |安全|幽雅| 关键词 对市场的理解，对客户的理解，对土地的理解 使我们更好的理解未来的产品 结论分析 第三部分 项目整盘操作思路 思路形成|策略制定|产品定位 以先进的产品填补市场空白点 以市场空白点满足客户的需求 一、整盘操作思路 1、深刻地理解我们的客户 从市场需求的细分中推导出我们特定客户的需要； 2、深刻地理解我们的产品 从目标客户的需求出发，进行产品研发定制； 3、深刻地理解我们的目标 从甲方的财务指标出发，制定合理的发展战略。 二、操作策略的制定 1、它必须是具有强烈个性的办公物业，能做到与周边写字楼区隔的产品； 2、必须引发市场的高度关注，改变消费者对于未来办公和投资的认识，能够引导消费者的个性化趣味办公空间；3、它必须支持快速销售，同时能够实现较高的利润空间的产品。  三、定位原则 能够在市场上具有高度号召力的、引领着西安成长型企业办公时尚的、具有工作空间娱乐化性质的，消费者认同度较高的商务办公空间。 四、产品定位 第四部分 项目发展战略 产品研发|战略规划 基于现有规划上的产品创新，以客户的真实需求为目标，以低成本的投入，树立具有市场绝对差异性的个性化产品特征，是我们的基准原则。 1、产品研发原则 产品概念定位 为本地块的开发不适合普通办公物业类型，建议以个性化、趣味化的商务办公空间、休闲商业两种物业类型进行组合，建立一个高新区乃至西安市知名的“中高档的个性化商务空间”。 2、产品方案建议 产品个性特征① 1、建议将24层作成复式办公空间，强化出资人的形象身份的要求和空间的趣味多变。 2、建议将3栋21板式做成电梯直接入户，不仅减小公摊，突出企业的尊贵感，也确立了项目在市场上的绝对差异性。 3、建议空间可以自由分割和合并，满足中小型公司发展的需要。 2、产品方案建议 产品个性特征② 我们建议在24层品质的产品中，每5层设置一空中花园，引进立体绿化，塑造“全生态立体绿化的商务空间”，塑造市场上的绝对差异性。 2、产品方案建议 产品个性特征③ 由于24层办公与3个21层办公从位置上是分散的，通过穿梭人流在商业裙楼内部进行交叉，将办公与底部商业联系起来，不但方便了商务办公需要，也提高了裙楼的商业价值。 2、产品方案建议 2、产品方案建议 2、产品方案建议 产品个性特征④ 在内部设施配套上，以经济、实用、适用的原则建议做适度的智能化。 1、建议采用10M/100M光纤直接入户，提供终生免费宽带上网和固定IP； 2、建议采用户式变频中央空调； 3、建议采用独立卫生间； 4、建议考虑初装修。 2、产品方案建议 商业业态规划考虑到现在旁边商业氛围比较差，我们建议1-2层对外销售，业态规划为休闲商业和满足商务配套等。主要为茶馆、咖啡馆、西