2012年1月上海房地产市场月度报告_27页_合富辉煌.docxVIP

上海房地产市场月度报告2012年1月 2012年1月3日目录目录2第一部分 市场要闻2一、2012楼市四大看点2二、政策法规4三、企业动态4四、市场动态6第二部分 各级市场分析6一、土地市场分析6二、商品房市场分析10三、二手房市场分析14第三部分 区域成交分析16一、上海四环五区成交走势16二、上海各区域成交涨跌情况18三、本月十大热销楼盘分析20第四部分 本月楼盘推荐——万科金色领域21第一部分 市场要闻2012楼市四大看点1、房价再度反弹还是合理回归“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”这是2012年房地市场调控的一个基调。从需求看，大部分城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。从供应看，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。因而2012年楼市房价有望继续下降。2、相持僵局如何打破这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。3、调控长效机制如何建立在坚持调控政策不动摇的同时，各方面要积极探索，完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。4、保障房能否加快成为楼市“稳定器”2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。保障房能否加快成为楼市“稳定器”不过，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人工成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。其次，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置等。政策法规1、限购仍是2012中国楼市主旋律2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝部署今年六大重点工作。温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。合富观点：以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，预计楼市将继续僵持状态 。“继续严格执行并逐步完善”这一提法也暗示，限购政策可能向更加精确和科学的方向改进。2、国税总局表示2012年不会推动扩大房产税试点2012年，国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全力推动“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。根据财政部、国税总局的要求，自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。3、经适房准入放宽2012年，上海市保障性住房的总体目标为：新开工和筹措1100万平方米、17.08万套（其中实物16.58万套、廉租货币配租0.5万户），竣工9万套（户）。其中，今年共有产权保障房（经适房）准入标准将大幅放宽，即家庭人均月可支配收入将由3300元大幅放宽到5000元，最快2月底开展新准入标准政策的详细解读。合富观点：按照三口之家的结构来看，家庭人均月可支配收入在15000元左右的主流工薪族家庭基本都可以得到涵盖。准入放宽，会让更多的年轻白领有机会进入被保障的行列。企业动态1、龙湖地产2011年拿地量及金额均减半2011年全年，龙湖拿地共计8幅，新增可建面积414.67万平方米，不足2009年及2010年的一半；总地价90.22亿元，同比2010年的190亿元，下跌幅度超过五成。拿地步伐急速放缓，缘于龙湖地产在2011年市场波动之下的战略调整。合富观点：目前国内土地市场仍处于低迷状态，而且这一状态时间将会拉长。与此同时，由于地方政府对地价的保护，地价不会大跌，但也没有上升空间，所以各房企开发商都会根据公司及市场状况表做及时调整。2、新鸿基上海项目开盘一再拖新鸿基旗下预期售价超过15万元/平方米的滨江凯旋门和襄阳路地块的环贸广场迟迟没能上市，其中滨江凯旋门上市时间已经推迟两年。合富观点：不断延迟开盘的背后，是上海高端住宅市场的成交僵局。2011年，上海均价5万元以上新盘共成交2400