浙江绍兴迪荡新城A1地块业态定位及规划设计定位2007年.docVIP

迪荡新城A1地块商业定位 浙江动力地产咨询代理有限公司 2007年8月13日 目录 一、项目整体商业的市场定位 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目的形象定位 二、项目整体商业与绍兴城市关系分析研究 （一）区位格局 （二）交通格局 （三）区域环境 （四）商业层次 三、项目地块与项目整体之间关系分析 （一）空间关系分析 （二）商业氛围分析 （三）商业人流分析 （四）动线循环分析 （五）商业功能及业态分析 （六）建筑布局分析 （七）商业街组合分析 （八）商业景观分析 （九）运营管理分析 四、项目地块整体开发定位建议 （一）项目整体开发总原则及思路 （二）地块商业市场定位 （三）地块各商业功能业态定位 一、项目整体商业的市场定位 通过该部分较为详细地对项目主要定位进行梳理，明确项目整体规模、市场定位、开发状态、主要功能方面要素，并通过对规划设计的分析，发现规划设计两点，发掘原有规划设计的不足。 （一）项目开发的基本经济数据指标 用地面积：6890.0 M2 总建筑面积：86737.0 M2 地上建筑面积：66759.0 M2 地下建筑面积：19978.0 M2 建筑占地面积：16690.0 M2 建筑容积率：1.81 建筑密度：45.24% 绿地率：10.0% 酒店规模：288标准间 剧场规模：450座 （二）项目整体定位 A1商业地块南侧之胜利东路往西可融入绍兴市传统商业繁华的旧城区，往东可达规划中的迪荡新城CBD核心区——高层、超高层商务办公与高级酒店区。隔胜利东路与A2、A3商业地块相望，所处地段极为优越。 A1商业地块与A2、A3地块以及环城河、大型市民广场充分整合，整体设计，形成建筑空间、商业业态与城市生活之间的有机联系。A1商业地块项目建成后，主要包括酒店、剧场、商业、餐饮等与A2、A3地块的商业互为补充。 （三）项目商业的功能定位 服装零售是所有商圈、竞争对手中占据比例最大的业态，也将是本项目最重要的业态之一，但是未来进驻的品牌必须与项目中高端属性相适合，所以必须选择中高端品牌的服饰专卖店为主要业态。 餐饮也是所有商圈、竞争对手中占据比例较大的业态，而且本区域的餐饮业经营状况比较出色，本应该是重点考虑的业态之一。 休闲娱乐、日用百货、通讯（移动或联通）等业态将是上述业态的有效补充。 综合上述因素，同时由于本项目定位为中高端项目，部分中地段业态不可能进驻本项目，所以本项目除酒店及剧院外，优先考虑的业态如下： 服装、休闲娱乐、通讯、餐饮。 （四）项目的形象定位 ·引领时尚的商业中心 ·现代城市体验中心 ·国际化的休闲娱乐中心 ·绍兴居民体验信息时代商业繁荣的首选之地 ·展示绍兴城市新形象的标志性区域 ·绍兴的新视角、新亮点 二、项目整体商业与绍兴城市关系分析研究 （一）区位格局 绍兴市目前形成了三个商业区：市区核心越城区、市区以北袍江新区、市区东部生态产业园区。 本项目坐拥绍兴发展主方向的东北黄金角，将成为绍兴市区迄今为止最大的综合房地产开发项目，位于绍兴市城市规划中的袍江组团和越城组团之间，东至迪荡8号路、西至东池路、南北以胜利路为轴。 本项目将打造成位于绍兴市区的，具有高水准的，集现代化休闲、餐饮、文化、娱乐、购物等功能为一体的综合性商业项目 ，打造“国际商业都会”的商业新概念。 （二）交通格局 公共交通-----地下隧道(人行道) 与公交车站点、游船码头 A1商业地块与A2、A3地块进行整体设计，地块西南角、大型市民广场南面，由两条市政公用人行地下通道与A2商业地块相连，并进而与A3地块相联系。 为吸纳城市公交与环城河水上交通的人流，在A1商业地块、市民广场临城市主要道路胜利东路上建议设置一个公交车站点，并在环城河靠A1地块北端、市民广场临环城河的水岸线上设置两个中、小型游船码头。 跨环城河的景观拱桥桥底绝对标高为 7.65米，高出常水位3.85米，保证环城河航运的通行。此外，为了使内河水道具有更好的亲水性，南侧步行街绝对标高为 4.60米，高出常水位0.80米，北侧步行街绝对标高为 4.30米，高出常水位0.50米；在所有拱桥都在中部抬高约0.3米，桥底绝对标高为5.80米，高出常水位2.00米，可容纳小型游船与乌篷船航行。 上述城市公共交通（车行、人行）与A2、A3商业地块内部各种流线有机联接，形成完整、高效的交通网络系统。 （三）区域环境 绍兴市是“最佳中国魅力城市”位于长江三角洲南翼，2004年全市常住人口434.72万人，交通便捷多条高速公路诚环状覆盖，是钱塘江南岸浙江的地理中心和交通咽喉；城市发展的战略导向为： “城