成都新都房地产项目营销策划提案1614年最新完整版.pptVIP

营销推广手法、策略等 营销策略 政策环境、经济环境等 市场因素 施工进度、工程形象等 工程形象 项目规模、建筑设计 、建筑选材 、外观、装修 绿化环境 、开发商品牌、物管服务 楼盘个别因素 环境、交通条件 区域因素 【定价依据】 2750 丽水金都 均价（元/㎡） 可比项目 3700 天籁32 3550 翰香府 3700 双水岸 本项目目前的市场价格应为：3524元/㎡ 一期整体均价：3700元/㎡ 项目整体均价：4000元/㎡ 入市宣传均价：3540元/㎡ ■ 按推出批次进行价格定价； ■ 批次之间调整幅度为2-3%左右； ■ 各期之间的价格调整幅度为5-7%左右。 【价格操作策略】 阶梯式定价 一期 二期 三期 整盘均价线 2%-3% 5%-7% 销售进度 价格 【推广定位】 成都首席芳香国际社区 —— 简单是一种美，社区的美亦不应独享其实门只是一种形式。 【小区大门】 【社区广场】 —— 每天都会漫步到这里，孩子们在这里放飞风筝，邻里感情也在此交融。 —— 阳光、小城、泉水、石板路，风儿轻柔，雀鸣婉转道路两侧满眼都 是纯美的景色，呼吸里都是甜美的气息。 —— 所谓幸福，不过如此吧！ 【小区主入口大道】 —— 其实真正让人难以忘记的就是你觉得那不值一提的小事。 【道路井盖】 —— 水，可以是动的，给人以清凉和激越。 —— 水，也可以是静的，给人以安静与和谐。 【水景】 —— 这里拒绝一切平庸和无味因为生活本来就是丰富多彩。 【人造坡地】 —— 在错落有致中返还自然的本真。 —— 其实每个人的心里都向往一片荫凉。 【景观小道】 —— 在每一个角落里都自成一片美丽风景。 —— 在每一个细节中都独具一番浓浓韵味。 —— 普罗旺斯的美，都被浓缩到这里。 【小品】 【跌水】 —— 树影婆娑，清风让花香弥漫，好象有声音，是跌水在呢喃。 —— 在花香与清风中沐浴 —— 我被淡淡的醉了 —— 我忘了整个世界 【游泳池】 【小桥流水】 —— 弯弯小桥或许只是一块木板 随意铺就。 —— 清清流水伴我回家！ 景观柱 木制台阶或栈道 【主要植物建议】 【商业】 —— 找家酒吧或者咖啡馆，坐下来独自凝望或三五相约，尽情体味普 罗旺斯小镇的浪漫风情。 【总体策略】 总体策略 高品质 高规格 高标准 打造城北高层 品质大盘 多种营销组合方式 实现开发商品牌 项目品牌双赢 【推售方式】 分期分批入市推售 一期开发以主入口轴线为界的南面区域，即18层和11层。 11、18层楼层较低，作为首期开发起到市场引导作用，也是一个风向标，反馈市场信息。 二期开发除东面三栋蝶型楼外剩余的18层、26层塔楼。 由于一期的引导市场逐渐走向成熟，项目影响力扩大，可适当放大体量。 三期开发剩余的三栋26层、32层蝶型塔楼。 随着项目一、二期的热销，市场对于三期32层的抗性逐渐减弱，有利于 三期的销售。 【目标客户】 成都为主导，周边城市辅助 【销售方式】 销 售 方 式 现场接待（坐盘销售） 展会及巡展 团购 折扣、优惠等促销 SP活动 销售周期为三年 2008年中 — 2011年中 【销售周期】 2008年春季房交会正式入市 整体90% 2011．6—8 尾盘期 三期90% 2011．3—5 持续期 三期75% 2010．2-2011.2 强销期 三期35% 2010．9—11 开盘期 三期 整体收尾期 二期90% 2010．6—8 尾盘期 二期85% 2009.12—2010．5 持续期 二期55% 2009.7—11 强销期 二期20% 2009.4-6 开盘期 二期 一期95% 2009.2—3 尾盘期 一期85% 2008.11-09.1 持续期 一期70% 2008.7—10 强销期 一期30% 2008.5 — 2008.6 开盘期 一期 接受咨询与登记 2008.4前 接受咨询期 市场预热期 销售目标 时 间 阶段细分 阶段 【销控计划】 【定价原则】 ■ 探明市场价格认同度 ■ 聚集人气 ■ 树立项目形象品质 ■ 达成项目投资收益预期的目的 【价格策略】 “低价”入市 中后期可采用“市场价格跟随”策略 现有的道路系统全线贯通园区内部，割裂了园区内部的大量宅间及组团间的景观区域，使得园区缺乏核心与凝聚力，同时也因人车合流而使核心景观和组团景观缺乏沟通和共享。因此建议在满足人流合理抵达各住宅入口的前提下，对道路系统做适当的修正，使中心区域的范围得以扩大，完整性得以加强