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物权法对房地产领域影响初探 　　2007年11月5日　　来源：中国建设报　 房地产领域是涉及到物权的重要领域。《物权法》是保障房地产市场健康运行的重要法律基础，使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据。随着《物权法》的实施，房地产领域的相关制度规定需要适应《物权法》的要求，及时进行调整。 一、《物权法》的立法精神对房地产领域的影响 1．将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，有助于实现房地产领域对私有财产的保护。 《物权法》的立法精神在于对国家、集体和私人的物权给予平等保护。个人财产体现的是个人利益，公共财产体现的是公共利益，私人财产与公共财产是同等保护的，则公共物权利益与个人物权利益也就同等重要，认为公共物权利益高于个人物权利益的看法有违《物权法》的立法精神。房地产领域是涉及到物权的重要的领域，在现实中征地、拆迁补偿不到位等问题突出，侵害了私有财产的利益。因此，《物权法》对国家、集体和私人财产平等保护的原则将有助于实现房地产领域对私有财产的保护。 2．明确界定房地产的权属关系，有助于定纷止争。 《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权。《物权法》对于市场经济起着一个基础法律的作用，《物权法》对土地房屋的权属关系进行明确界定，房地产市场就能够在明确清晰的物权基础上运行。例如，由于越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》的相关规定，使得房屋权属关系的界定有了明确的依据，有助于定纷止争。 3．从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用。 《物权法》通过界定“私权”来限制“公权”的滥用。我国长期以来的计划经济体制和重公产、轻私产的观念，导致现有房地产领域的立法和工作思路主要突出国家的行政管理。今后不仅要有行政管理的思维，也要有民事权利的思维，需突破现有以行政管理为核心的理念，从行政管理转变到对公民私有财产的保护和促进利用上。 二、《物权法》中关于房地产的若干新规定 《物权法》涉及到房地产领域的规定主要集中在三个方面：一是房地产产权登记；二是物业管理中有关物权问题；三是土地征收和房屋拆迁中有关物权问题。 1．房地产产权登记方面 首先，明确提出建立不动产统一登记制度。目前我国并无统一的不动产登记制度，主要存在三方面的不统一：一是不同行业所属的不动产遵从各行业规定。二是土地和房屋登记分离。三是城乡房屋产权管理的二元结构。城市房屋权属登记由《城市房屋权属登记管理办法》进行规范；农村房屋权属登记则发展不平衡，有依照《城市房屋权属登记管理办法》对农房实施权属管理的，有出台本地区农村房屋权属登记管理办法的，也有未开展房屋权属登记的。《物权法》规定“国家对不动产实行统一登记制度”，明确了要“统一登记的范围、登记机构和登记办法”。 其次，增加了三种登记方式。一是预告登记。办理预告登记后，开发企业如果将房产再卖给其他人，都将“不发生物权效力”，即后来的买房人不可能优先得到该套房产的产权，这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效地保护了购房人的合法权益。二是更正登记。更正登记可以提高不动产登记的正确性，消除登记权利与真正权利不一致的状态。三是异议登记。《物权法》将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出的异议记入登记簿，并规定在异议登记15日内不起诉则异议登记失效。异议登记为真正权利人提供临时性的保护措施。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 第三，明确区分了合同效力和登记效力。《物权法》明确了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是物权变动的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。 第四，对不动产登记收费做出规定。目前不动产登记收费有多种收费标准，争议较多，《物权法》规定，不动产登记收费只能按件收取，不得按照面积、体积或者价额的比例收取。 2．土地征收和房屋拆迁方面 首先，只有因公共利益的需要才可实行征收，非公共利益需要的拆迁由当事人平等协商。征收是国家基于社会公共利益的目的，以行政权强制取得集体、单位和个人的财产所有权并给予合理的补偿。《物权法》规定，因公共利益需要，按照法律规定的权限和程序，国家（政府）可以对单位或个人的房屋进行征收，在征收之后再进行拆迁。明确了征收的两个前提条件：一是公共