物权法成为楼市稳压器.docVIP

物权法成为楼市“稳定器” 　2007年4月28日　来源:第一财经日报 从土地到房屋的整个不动产物权体系是房地产市场规范、稳步发展的法律根基。纵观物权法247条的规定，房地产物权正是重中之重　 笔者认为，物权法则会扮演“稳定器”的角色 尽管要到10月1日才正式实施，但自通过那一刻起，物权法已悄然改变了人们的认识和行为，这一点在房地产领域表现得尤为明显。如果说“住宅土地使用权期满后自动续期”是对楼市最直观影响的话，那么从整个房地产市场的长远发展看，笔者认为，物权法则会扮演“稳定器”的角色。 房地产物权体系成形 从土地到房屋的整个不动产物权体系是房地产市场规范、稳步发展的法律根基。纵观物权法247条的规定，房地产物权正是重中之重。 从房地产开发的纵向进程来看，首先，物权法规定了国家和集体的土地所有制，划清了各自享有的土地范围；在此基础上，明确了建设用地使用权出让、转让的条件、途径、流程及使用期限；待房地产开发建设完工之后，又有一套完整的不动产登记制度来明确房屋的归属。 从房地产物权诞生、变动到消亡的横向过程来看，物权法在规定土地、房屋权属初始登记的同时，随之对房地产在流通中产生的交易结果在权属确认方面作出了具体规定，如商品房预售要预告登记，二手房转让进行变更登记等。 法律既是经济基础的上层建筑，更是市场活动的制度安排。有了物权法规定的一套房地产物权体系，应能确保整个房地产开发过程中土地使用权、房屋所有权的归属清晰，而这正是房地产市场稳健发展的关键制度“地基”。 还有一点需要提及的是，相较以前法规中的有关物权条款，物权法不仅仅是这些条款法典化的过程，增加了很多新内容，更在于其法律地位的提高。从法理上说，下位法从属于上位法。物权法的法律地位是仅低于宪法的由全国人大通过的“法律”，而以前不少物权条款在法律地位上属于低于“法律”的行政法规、部委规章甚至地方性规定。法律地位的提高保证了物权体系的稳定性和今后遵守、执行的力度。 私有房地产保护的“定心丸” 物权法对私有房地产明确的、平等的保护给房地产市场吃了一颗“定心丸”。回顾历史可见，物权在我国经历了一个从否定到肯定的过程。在上世纪80年代以前是不提倡“私人财产”的，而商品房在出现之初也曾经引起过激烈的争论。随着2004年“私产保护”写入宪法开始，人们对私有财产合法性的担忧烟消云散，而物权法则对私有房地产如何保护作出了具体、可行的规定。 笔者认为，物权法通过后，在拆迁条件、拆迁程序和拆迁补偿三个方面都将发生更有利于广大民众的变化。 更为直接的是，物权法明确了“住宅建设用地使用权期满的，自动续期”，不需要申报审批，不需要缴税付费。此前，很多拥有房产的人对70年后房屋权属心存疑问，不少消费者在购房时对此也有过顾虑，而如今物权法给这些人都吃了颗“定心丸”。不仅如此，这对整个住宅市场的完善、住宅制度的建立也将发生有效的规范作用。 上述三个层面的保护，不仅消除了国内购房者对持有房屋的担忧，也同时打消了境外购房者的疑虑。更进一步说，在明确了私有房地产的保护后，或许会促使更多的国内外开发商、机构投资者放心地持有物业，进行长期经营，这对房地产市场的长期发展大有裨益。 区分所有权减少物业纷争 针对广大业主最为关心的小区物业权利行使问题，物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权，这也是物权法的一大突破。 物权法在明确小区业主个人所有财产的基础上，规定了小区内的公共场所、设施，如电梯、道路、花园等全体业主共有，同时对车库、车位的归属、使用作出了明确规定。有了这些规定，开发商以前在销售中耍的“买顶楼送露台，买底层赠花园”等伎俩就无处遁形，而曾引起很多纷争的车库销售、使用问题也将更加规范。因此，物权法应当有利于减少开发商和购房者在销售过程中发生的纠纷。 业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业几者之间关系的理顺有利于业主的安居生活。物权法规定，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，而物业服务企业是根据业主的共同委托来管理小区的房屋和附属设施，并接受业主的监督。此外，物权法还明确了业主大会的议事规则，有利于解决此前普遍存在的业主大会的工作效率和机制问题。 物权法历经13年的讨论、8次的审议才得以通过，这一史无前例的立法经过足以反映出各方利益的平衡是极度不易。或许正因为如此，在我们对物权法实施充满期待的同时，也不能过于乐观。 物权法在房地产市场中“稳定器”作用的发挥将是一个长期过程。物权法并非已完美无瑕，如在动拆迁或提前收回建设用地使用权过程中，“公共利益”这一法定理由的具体界定；对住宅与非住宅土地使用权期满后续期问题的是否该平等对待等。无论是解答这些问题，还是要贯彻实施好物权法，都需要抓紧制定或修改配套的法律法规，并通过司法解释对物权法的有关规定进一步具体化。