2014年青岛市房地产市场研究年报同策地产资料.pptxVIP

2011年 青岛市房地产市场年报 Recommendations by Tospur 2012-1 目录 Contents 政策分析 1 宏观经济 2 青岛规划 3 整体市场 4 区域市场 5 PART1:政策分析 政策背景 10政策调控效果不佳，11继续 政策梳理 频率之高显现政府调控决心 2011年1月20日 5月18日 6月20日 年内第三次加息：存贷款利率上调0.25个百分点 一房一价增加房价透明度，限制开发商涨价行为 “新国八条”出台进一步抑制房价，后续跟进：新国八条后，全国37个城市陆续出台新的限购令 3月25日 4月21日 5月12日 1月26日 1月27日 2月9日 2月24日 3月22日 4月6日 5月1日 存贷款准备金率上调0.5个百分点 存款准备金率上调0.5个百分点 财政部调整个人住房转让营业税 部分城市（上海重庆）开征房产税 存款准备金率上调0.5个百分点 国家发改委《商品房销售明码标价规定》 存款准备金率上调0.5个百分点 存款准备金率上调0.5个百分点 发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知 存款准备金率上调0.5个百分点 年内首次加息：存贷款利率上调0.25个百分点 1月28日 年内第二次加息：存贷款利率上调0.25个百分点 “新国五条”二三线城市将采取限购 7月7日 房租正式纳入调控监管体系 7月15日 12月5日 存款准备金率下调0.5个百分点 上调首套房贷款利率至1.1倍 10月16日 7月12日 年内三次加息，抑制通胀 年内6次上调存贷款准备金率，收紧银根 通胀问题严重，抑制通胀成为全年中央宏观调控第一要务 国八条：2011年全国保障房建设目标1000万套，将迎来保障房建设高峰期。中小套型产品市场供应增加，保障低收入人群住房 全国657个城市已有608个公布房价控制目标，对控制情况实行监督问责 国务院督导组到各地督查调控落实情况 国八条：二套房首付比例提高至60% 国八条：本地2套房和外地1套房家庭将停购 目前全国已有约40个城市出台新版限购令及执行细则 上海、重庆试点房产税，增加资产持有成本 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足5年住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 金融政策 保障房 限购限贷 房价控制目标 税收 土地 增加土地供应 大力推广以“限房价、竞地价”土地拍卖方式 商品房土地中加入政策房用地面积 政策内容 范围之广、条款之严格成为史上之最 国八条 限购成为调控关键，全国进入限购年，且将继续 直辖市重庆、上海出台限购令；5个计划单列市大连、宁波、深圳、厦门、青岛出台限购令；省会级城市贵阳、南京、成都、太原、哈尔滨、南宁、长春、济南、石家庄、郑州出台限购令。 2011.12.19，青岛市政府办公厅对外发布《关于继续执行住房限购政策的通知》，明确青岛市区(市辖七区)住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。同天宣布限购延续的还有上海市，这也是继海口、广州、深圳等地后，又一批宣布继续执行限购政策的调控城市。 新国八条政策的内容，主要包括需求抑制、地方政府约束、供应增加和预期管理四个方面。 青十二条 地方政策配合国家政策进一步打压房地产市场 政策影响 高端产品大于普通产品，城市中心产品大于边缘产品 政策调控使得改善及投资需求受抑制，市场观望情绪滋生导致成交下降。不同类型的产品受到不同程度的影响，各种高端产品所受影响最大。 住宅类型 客户特征 受新政影响程度 城市中心豪宅 顶级客户（多套房屋持有者） 城市成熟地段品质住宅 （高端住宅） 高端改善客户 城市次中心区域普通住宅 中高端改善客户、刚性客户 城市边缘高端住宅 高端甚至顶级客户（多套房屋持有者） 城市边缘常规住宅 中端刚性客户、改善客户 城市边缘经济型住宅 中低端刚性客户 政策影响 观望将成主流心态，刚需成市场最大争夺对象 政策影响 市场观望，成交量同比大幅下滑 青岛市　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010年 6400 2706 6117 7818 7961 4937 6552 6750 9143 13423 11596 11798 2011年 9798 2286 4245 4579 5240 5980 6439 5509 5811 5261 5256 5072 同比 53.09% -15.5% -30.6% -41.4% -34.2% 21.1% -1.7% -18.4% -36.44% -60.81% -54.67% -57.01% 青岛市　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月