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创新思路 突破制约 打造科学发展大物业 口 罗水壬 冻螺圳广垦六联企业包括六联公司、宇 特别在深圳这样的现代化都市里 ，企 二，运用市场机制，转变物业 联公司 、嘉联公司 ，均 以物业租 业拥有一定规模的 自有经营性物业 ， 功能，提升物业价值 赁、资产经营为主要经营项 目，同时还 既可通过传统性经营 ，取得投资回 创造条件 ，有计划、系统性地转变 办有六联医院。企业 目前拥有经营性物 报 ；又能用作融资担保 ，易于获得金 现有物业功能，退二 (产业)进三 (产 业24万平方米 ，年物业租赁经营收入 融机构的支持 ；同时还能抵御通货膨 业) ，是提升物业价值最直接 、最主 3600万元 ，有医疗用房7000平方米 ， 胀 ，提高投资者的资信等级 ，是一项 动、见效最快的方式。六联公司地处横 年医疗服务收入250O万元。面对 日益 发展潜力大 、市场前景看好 的产业 。 岗商业中心地段，临近交通要道和地铁 激烈的市场竞争，我们积极解放思想， 从深圳广垦企业的实际分析 ，3家公 站 口，有 良好的地缘环境优势和潜在的 创新思路 ，突破土地 、资源 、环境 、 司 自有经营性物业拥有量达24万平 商业氛围。经过认真调研和科学分析 ， 体制等方面的制约 ，运用市场机制，变 方米，从事物业经营20多年 ，有较强 我们成功运用BOT筹资模式，有效实施 资源优势为经济优势，最大限度地解放 的管理优势；物业租赁经营虽属一般 了六联市场的升级达标与l3号厂房的改 和发展生产力，努力实现企业效益最大 性竞争领域 ，但管理环节简单透 明， 造包装，取得了物业经营 “退二进三” 化。 更易发挥农垦人 “诚信服务 、规范管 的初步成功 。整个改造项 目，合作商 理 ”的特 点 ，得到广大租户高度信 负责全部投资 (目前 已经投入500多万 一 立足市场，科学定位，重 任 ；而且深圳广垦企业所在的地理位 元)，负责协调所有对外关系，在特许 新确定发展思路 置非常优越 ，随着粤港澳一体化的推 经营期10年内负责项 目的招商和经营管 在广东省农垦总局党组正确领导 进 ，深圳将在龙岗区举办2011年世界 理。六联企业对这部分物业继续收取租 下 ，企业新一届领导班子深入 实际调 大学生运动会，深圳广垦企业所在环境 金，且首期租价在原工业用途基础上增 查研究 ，立足市场理性分析，在 “做 日益优化，因此，物业价值将得到更大 幅25％，以后分段按比例继续提租 ；公 大做 强物业租赁业 、打造物业大公 空间的提升。综合以上因素，公司通过 司还收取一定数量的项 目抵押保证金， 司”这个总 目标指引下 ，根据市场变 职代会、党员大会和党委中心组学习研 规避风险。项 目自去年4月启动以来， 化 ，重新确定发展思路 。我们认为 ， 讨，集思广益，确定了 “以大六联理念 进展顺利 。六联新市场和欢乐园服装城 物业租赁经营作为不动产经营的重要 统筹企业科学发展”的思路，将 “发挥 在8月相继开业 ，不仅生意兴隆，且发 形式 ，企业不仅能够获得正常的租金 优势，做好物业资产经营 ，打造广东农 挥了较好的商业辐射功能，带旺了周边 收入 ，而且随着土地资源的 日益稀缺 垦物业大公司”作为企业的奋斗 目标和 地带的商业氛围。与此同时，原旧市场 和价格上升 ，物业资产将不断升值 。 发展定位 ，将提升物业价值、扩大物业 场地由同一合作伙伴捆绑经营，保持原 更重要的是 ，企业可以通过修复、改 规模、提高物业经营效率、提升物业服 有租金收益不减少。这一实践证明，创 良、扩展甚至更改物业用途 ，提升物 务水平、强化内部管理等八方面工作作 造条件，有计划、系统性地转变现有物 业价值收益。这是物业资产经营之规 为今后几年的重点，全力推进，逐一落 业功能，是提升物业价值、提高租金收 律 ，也是我们多年实践探索的体会 。 实 。 入最直接、最主动、见效最快的方式， 也是由91、延式增收转变为内涵式增收， 理托管，有效地解决了三方面的问题 ： 中学生接送车