房地产企业面向住宅产业化的战略路径及实施研究.pdfVIP

■名家观察 ■现代管理科学 ■2009年第 12期 房地产企业面向住宅产业化的 战略路径及实施研究 ●沈 良峰 范业铭 李启明 摘要：文章从国际住宅产业化的发展过程考察，总结出房地产企业的战略发展路径为专业化、品牌化、定制化、信息 化及国际化，其战略的实施需要形成企业战略领导联盟和企业统一行动纲领，并在组织、管理、开发模式等方面进行创 新，以形成企业战略发展 的持久动力。 关键词：房地产企业；住宅产业化；发展战略 一 、 引言 式的房地产企业来说无疑是一大挑战。 随着国内经济和房地产业 的快速发展 ．房地产市场环 技术人才 的缺乏和大量需求使得企业间的人才竞争 境发生了剧烈变化 ．房地产企业面临更多的机会与挑 战， 加剧。工厂化生产对企业规模生产提出新要求，对订单的 越来越多的房地产企业开始重视企业发展战略问题 ．并逐 处理提出更高要求 ，效率竞争加剧 ，利润空问压缩。总之 ， 渐进入 “战略制胜时期”．强化战略规划及管理 已成为企业 住宅产业化对房地产企业价值形成和创造过程的各方面 求生存、谋发展的必然选择。住宅产业化发展。作为住宅建 都有重大影响 ．它不仅是住宅开发建设生产经营方式层面 设的变革之举 ．客观上要求房地产企业从战略的高度认识 的变革 ．同时也是企业组织制度层面的变革。房地产企业 住宅产业化的内在逻辑 ．建立起本企业面向住宅产业化的 唯有进行战略变革 ，才能适应这一新的变化和要求。 企业发展 “战略路线图” 2．房地产企业面向住宅产业化发展路径。房地产企业 二、面向住宅产业化的房地产企业发展战略 的住宅产业现代化之路 。绝非一 日之功 ，也不会一帆风顺 ， 1．住宅产业化要求房地产企业实施战略变革。住宅 目前 国内的几个大型房企 (万科 、南京栖霞建设、远大住 产业化要求住宅体系标准化 ，住宅生产工业化 ，住宅生产 工)的住宅产业化历程均已十多年 。可谓我国首批住宅产 经营一体化、规模化、集约化 ，住宅协作服务社会化 ，这些 业现代化的 “先行者”．为探索我国大型房企的住宅产业化 对房地产企业的生产和经营带来了极大的挑战。表现在： 之路作出了重要贡献。从国际住宅产业化的发展过程看， (1)资金 、技术高度密集。住宅产业对资金的依赖高， 我们要走跨越式发展之路 ，必须走专业化、品牌化、定制 设备购置、技术研发 以及土地购买的资金需求都极高。住 化、信息化、国际化的发展路径。 宅产业化程度的一个重要指标就是要看其有没有专有技 (1)专业化 。专业化经营是指企业主要在单一业务领 术。国内大多房地产企业普遍缺乏资金(往往依靠金融部 域或主导业务领域进行专门化经营。企业专业化表现为产 门的高额信贷)．更缺乏专门技术。住宅产业化技术的复杂 业的分化以及企业之间由此而产生的分工格局 ．企业专业 性和交叉性 ．对房地产从业人员素质和兼容性提出了更高 化经营程度受市场发展水平的制约。在产业发育初期，由 要求。住宅产业化进程 中。专门技术和专有技术对房地产 于市场规模狭小 ．企业从事与产品生产相关的包括外购原 经营的影响加大 。技术变更速度加快 ，技术竞争强度加剧。 材料、部品部件生产到安装成品、市场营销等各种职能活 (2)大规模工厂化生产和供应。住宅产业化 中的住宅 动。尽管其中部分职能活动具有明显的报酬递增特征。但 和部件是在工厂生产线上生产 ．然后运至现场安装 ，住宅 是由于其它活动的报酬递减使得企业停 留在 “小而全”阶 产业化的生产方式是对现有依靠熟练技术工人手工湿作 段 随着需求增加和产业扩张 ，作为最终产品生产环节的 业建筑方式的颠覆 现今的住宅开发是房地产开发商基于 中间产品生产逐步独立出来 ．由别的专业化企业进行，从 对市场 的判断 ，开发住宅产品，然后销售 ，而住宅产业化 而既定产业分工格局被打破 ．产业链延伸 ．企业专业化程 中．更多的是顾客需求拉动住宅产品的开发。如何实现这 度向纵深发展。同时 ．专业化企业为了利用专业分工产生 一 生产和营销方式以及制定与之相适应的战略是现今房 的规模经