奥特莱斯案例物业可行性分析报告.ppt

物业类型可行性分析 奥特莱斯 奥特莱斯是欧美目前较为流行的零售业态之一，目前国内奥特莱斯发展较为迅速，现已成为主要销售国际一二线知名品牌折扣商品的新型休闲购物模式 代表项目：上海青浦奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯 概念：奥特莱斯（outlets）是一种品牌直销购物中心，销售名牌的过季、下架、断码商品 “奥特莱斯”是英文outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心” 。 整合各种零售业态的超业态平台 通常位于郊区和旅游区，商户主要由以折扣价销售自己商品的制造商组成 典型的奥特莱斯没有主力店，通常以沿街式商业布局，也有mall的形式 一般的奥特莱斯50%租户是制造商，其余为餐饮、娱乐服务等 奥特莱斯 Outlets 资料来源：国际购物中心协会（ICSC）定义 核心优势：名牌商品、舒适环境、低廉价格，满足对名牌有所追求的多层级客户群 1 2 核心优势 3 1、名牌商品 世界著名或知名品牌 销售下架、过季、断码商品 2、舒适环境 远离市中心，来开与品牌专卖店的距离 便捷的交通 舒适的购物环境、餐饮娱乐配套 3、低廉价格 低于百货中心10%-50%价格 与正价产品差异化，扩大销售范围 国内发展：目前全国掀起了奥特莱斯的发展热潮，并由一线城市向二三线城市、沿海向扩张的趋势 一线城市 二线城市 三线城市 北京燕莎 天津佛罗伦萨 郑州康城 北京赛特 成都美嘉斯 佛山芭蕾雨 北京斯普瑞斯 重庆西部 哈尔滨奥莱 北京活动东方 杭州百联下沙 合肥凯斯茂 上海青浦 南京先锋 长春金街 上海狐狸城直销 南京狐狸城名品直销 东莞工厂直销中心 广州万博 宁波奥莱 铁岭奥莱 深圳大梅沙 苏州奥莱 湖州五彩 …… …… …… 国内发展：从已建成的奥特莱斯整体运营情况来看，除开业较早的北京燕莎、赛特、上海青浦外，其他仍处在培育期甚至停业 一线城市奥特莱斯运营状况较好 但二三线城市成功仅占17%，大部分仍在调整和培育期 城市 经营状况 名称 一线 成功 北京燕莎奥特莱斯、北京赛特奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯 一般 上海美兰湖奥特莱斯、上海服装城奥特莱斯、上海狐狸城工厂直销店 停业 北京活力东方奥特莱斯 二三线 成功 天津佛罗伦萨小镇、郑州康城奥特莱斯、重庆西部奥特莱斯 一般 南京先锋奥特莱斯、成都美嘉斯奥特莱斯、长沙奥特莱斯购物公园、哈尔滨燕莎奥特莱斯、长春金街奥特莱斯、昆明奥特莱斯购物中心、南京金狐城名品直销广场、天津奥特莱斯、苏州奥特莱斯、东莞工厂直销中心、佛山奥特莱斯、淮安奥特莱斯、杭州百联下沙奥特莱斯、湖州五彩奥莱、长沙奥特莱斯购物公园、南通奥特莱斯、奉化奥特莱斯 停业 张家港奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、宁波奥特莱斯、江苏万和奥莱购物公园 在建 沈阳奥特莱斯、武汉奥特莱斯、铁岭奥特莱斯 奥特莱斯案例：上海青浦奥特莱斯 项目区位：位于上海青浦区赵巷镇，距离上海人民广场约30公里 投资商：百联集团和香港九龙仓合作 投资建设； 总投资4.7亿元人民币 开业时间：2004年开始策划、购地至2006年4月28日开业，整体筹备历经两年多，其中招商筹备一年多 项目规模：占地面积15.5万㎡，建筑面积11万㎡ 附属设施：停车场1200多个停车位，地下停车场500多个停车位，及旅游巴士专属的停车位 青浦奥特莱斯 30KM 奥特莱斯案例：上海青浦奥特莱斯 占地面积16万㎡，入驻品牌240余家 按照经营功能的不同，分为Ａ区、Ｂ区和Ｃ区３大区域 C B A A区 约3万㎡，主营国际一线服饰品牌的折扣商品 B区 约8万㎡，主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌 C区 约4万㎡，餐饮休闲娱乐区，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地 奥特莱斯案例：上海青浦奥特莱斯 交通便利 周围有沪青平高速、嘉金高速、京沪高速和沪杭高速四条高速，而且上海在长三角有很强的商业吸附力，自身消费力也极强 招商能力 百联一直和奢侈品品牌有合作关系，香港九龙仓也有较多的商家资源，运营经验丰富，招商相对容易 货源充足 国内奥特莱斯运营中货源是最大问题，而因为百联和九龙仓与众多厂家有较长的合作关系，奢侈品厂商会优先考虑供货 政府支持 政府的相关优惠措施为青浦奥特莱斯提供了许多便利条件，包括：低价相对低廉、青浦区政府网站宣传、调整公交车线路等 案例成功基本因素