长沙商业市场酒店市场分析暨商业综合体定位分析报告（下）.ppt

* 精品商业区：BOX旗舰店汇集地—与D24商业定位差异化结合，打造城市奢华SHOW场 主题博物馆 成为城市奢华SHOW场 * 人行流线 人行与车行流线分析： 车行流线 酒店人行入口 酒店后勤人行入口 精品店次入口 精品店主入口 酒店车行流线 酒店后勤车行流线 酒店地下车库出入口 酒店地下车库出入口 * 第三章：高端住宅篇 本项目剩余三块地块高端住宅规划方案调整 * 典型高端酒店扫描：3、长沙华天大酒店简介 长沙华天大酒店是华天集团的旗舰店，华天集团目前在全国管理了 18 家 4 星和 5星级酒店。长沙华天大酒店为 5 星级酒店，位于长沙市市中心地区。该酒店拥有一座 独特的扇形大楼，叫做贵宾楼，楼内拥有最广泛的餐饮及娱乐设施。 从与长沙酒 店经理的访谈中得知，该酒店获得了较大部分份额的政府业务和高档商务需求。 2007 年年初运达喜来登酒店开业之前，该酒店是长沙业绩最好的酒店。 * 潇湘华天大酒店于 2007 年底新近开业，由华天酒店管理集团管理。酒店共拥有 598间不同类型的客房；大宴会厅的面积为 726 平方米，并有 4 间多功能会议室作为辅 助。广泛的餐饮设施包括 1 个全日营业的紫云宫餐厅、1 个食街餐厅、以及 1 个拥有36 个包间的中餐厅。由于与当地政府的良好关系，酒店获取了相当数量的政府会议 客源。 典型高端酒店扫描：4、潇湘华天大酒店简介 * 长沙华天大酒店简介 普瑞温泉酒店位于长沙市区西北方向的望城县，隶属于湖南出版集团。酒店于 2003年 11 月开业，配有 328 间客房，其中包括 14 幢别墅。酒店占地面积 600 亩，拥有 花园般的环境。 酒店还拥有丰富的会议设施及休闲娱乐设施，因而吸引了大量来自长 沙各类企业及政府机构的会议团队，此类需求约占酒店 2008 年总房晚需求的 60%。 由于该酒店远离市中心，因此酒店为顾客提供了往来市中心与酒店的穿梭巴士服务。 典型高端酒店扫描：5、普瑞温泉酒店简介 * 运达喜来登酒店开业于 2007 年 3 月，是长沙市首家国际品牌酒店。开业时，作为市场中唯一的一家国际知名品牌酒店，运达喜来登酒店获取了大量的高档商务旅客及旅 游休闲游客。 值得注意的是，尽管 2008 年大量新增酒店进入长沙市酒店市场，如潇 湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均房价业绩仍然有所提 高。我们认为，运达喜来登酒店在未来几年仍将是长沙的“领头羊”国际酒店。 典型高端酒店扫描：6、运达喜来登酒店简介 * 明城国际大酒店位于长沙经济技术开发区，距离市中心 15 至 20 分钟车程。酒店开业于 2007 年 2 月，以欧式风格设计建造，设有 359 间客房，10 个会议室，广泛的 餐饮设施以及休闲娱乐设施。 作为长沙经济技术开发区内唯一的 5 星级酒店，明城国 际大酒店被认为是开发区内企业的较高档商务需求的最佳住宿选择。2008 年，商务 客源约占酒店总需求的 60%。 典型高端酒店扫描：7、明城国际大酒店简介 * 年份 每日客房 供给 每日客房 需求 住宿率 平均房价 平均每间房 收益 2004 1,571 1,096 70% 483 337 2005 1,571 1,092 70% 475 330 2006 1,971 1,347 68% 458 313 2007 2,930 1,749 60% 466 278 2008 4,048 2,212 55% 458 250 2009 年 1 季度 4,140 2,323 56% 488 274 年均增长率(04-08) 27% 19% -6% -1% -7% 过去 5 年市场供给增长超过需求增长，住宿率明显持续下滑 ； 除了 2007年平均房价增长8 元以外，市场平均房价在过去 5 年内持续下降； 从 2009 年 1 季度的市场业绩来看，市场平均房价和住宿率都有所回升。 2006 年， 华雅大酒店入市，该酒店客房数量大但平均房价较低，拉低了市场平均水平。 相反，2007 年运达喜来登酒店和潇湘华天大酒店以高于平均房价入 市，拉动均价增长。 2008 年与 2006 年类似，皇冠假日酒店以较低的 平均房价进入市场，对市场造成了部分负面影响。 长沙主要高档酒店现状特征小结：1、高端酒店市场表现回暖，房价住宿率回升 * 长沙主要高档酒店现状特征小结：2、需求以商务、会议为主，政府资源重要 商务需求是长沙竞争酒店市场需求的主体，占市场总需求的 49%； 其次是会议需求，占市场获取总房晚需求的 26%； 旅游休闲需求占市场总需求的 24%； “其 他”需求仅占市场总需求的 1%。 需求特征分析： 商务需求：多数商务旅客来自国内，对价格敏感，品牌忠诚度较低；行业制造业为主；主要需求来源区域为市中心和两大开发区；各级政府