烟台“城市先锋”商住楼项目市场调研报告地产文件.docVIP

烟台“城市先锋”商住楼项目市场调研报告 上海百马房地产顾问有限公司项目二部 2008.8.2 目 录 序 言 第一部分 市 场 篇 第一章 城市宏观环境分析 一、烟台城市概况 二、烟台经济发展概况 三、烟台居民生活 四、烟台城市规划 五、芝罘区概况 第二章 烟台房地产市场概况 一、烟台四区供应量情况 二、烟台四区价格总体情况 三、烟台四区产品主要特点概述 第三章 芝罘区房地产市场概况 一、芝罘区住宅市场分析 二、芝罘区酒店市场分析 三、芝罘区商业市场分析 第四章 市场小结 第二部分 产 品 篇 第一章 项目地块环境分析 一、 项目基础经济技术指标 二、 项目地理位置及周边情况 第二章 项目地块SWTO分析 第三章 项目定位建议 一、 项目产品定位建议 二、 项目价格定位建议 三、 项目客群简述 结 语 序 言 百马为能获得参与贵公司“城市先锋”商住楼项目前期方案的机会表示衷心感谢。 本次对烟台市、芝罘区进行房地产市场专项调查，是在充分搜集、了解烟台市、芝罘区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及芝罘区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理营销策略提供有效的依据。 为此，我司组成了专业调研小组对烟台市及芝罘区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与芝罘区的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。 第一部分 市 场 篇 第一章 城市宏观环境分析 一、烟台城市概况 1、地理位置 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。 全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。 2、行政划分 烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。 年份 总人口(万人) 城市人口(万人) 增长率 2004年 646.82 174.34 2.10% 2005年 647.78 176.26 1.10% 2006年 649.98 178.91 1.50% 2007年 651.47 180.01 0.60% 3、城市人口情况 2007年末烟台市人口为651.47万人，其中户籍为228.51万户 4、城市交通情况 烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。 陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2007年末全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。 海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。 空：航空业快速发展，2007年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2007年共执行航线61条，平均每周有143个航班。 5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市 烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地。全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”，如：蓬莱风景旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美食城等，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2007年全年共接待海内外游客2029.67万人次，增长18.2%，其中，国际游客30.71万人，增长28.5%。旅游总收入186.13亿元，增长25.9%，其中旅游外汇收入2.29亿美元，增长39%。 烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”。 二、烟台经济发展概况 1、国民生产总值与人均GDP持续快速增长 烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。 （一）烟台市GDP增长情况 “十五”期间，烟台市经济持