苏州隆兴置业一箭河项目提案分析报告打印稿地产文件.pptVIP

隆 兴 置 业 一 箭 河 项 目 提 案 报 告 新吉阳 机构 谨呈 本报告所要解决的核心任务 命 题假 设 秀绝冠江南 站在灵岩山巅 俯看安详的千年古镇 历史的画卷在暮蔼中徐徐展开…… 从灵岩山上看地块 我们仿佛看见…… 山下，修筑馆娃宫的木材堵塞了河道…… 一箭河上，西施美艳的身影向香山缓缓飘去…… 远处，马嘶幡舞，乾隆刚从运河上岸，那好象就是他第六次来木渎…… ………… 从航拍图上看地块和灵岩山的关系 我们肃然起敬——为开发商的远见卓识喝彩！恭喜开发商获得了这样难得的宝藏！ 于是，我们顿感肩头压力的沉重 我们想到的第一个问题就是，这样有魅力的地块，她的产品整体开发方向如何？ 演 绎推 理 先从地块价值的深入挖掘入手…… 地块位置 地块规模 环境特点 景观资源 交通条件 配套状况 板块属性 地块价值研判——从生活居住角度 思考： 机会发现 地块周边市场已经培育出良好的别墅市场，具有别墅形态的产品占据了较大份额； 经济型别墅在区域内较多，联排较多； 独栋别墅有一定市场份额，但量体较小。 机会发现 建筑风格呈多样化发展； 欧式风格、现代风格、中式风格等风格都出现在木渎房产的市场上； 中式风格的产品所占的市场份额较大。 景观设计 价格状况 灵岩山附近的别墅价格这几年来上涨较快，并且上涨幅度较高； 由于别墅的特性，相对普通公寓产品而言，去化比较缓慢； 目前市场上普通联排的价格已经超过了8000元/平米的平均水平。 面积分析 木渎区域的联体别墅的面积控制多为170-240之间，合理的面积段有效控制了销售总价； 这类联体别墅在木渎的销售形势十分乐观，如苏园，在短短半年间将60套的联排别墅售罄，创下了业内的一段佳话。 地段价值 推广主题 相对其他区域而言，灵岩山区的别墅楼盘推广的力度较弱，由于天伦随园这类豪宅的特殊性，通常它们使用较多的是直接面对客源群体的小众传播； 经济类别墅的宣传主题较为模式化，缺乏创新之处。 物业配套 产品缺陷 城市地图 湖东板块客源流向图 古城区板块客源流向图 城西板块客源流向图 木渎板块客源流向图 我们可能会问 苏州联排别墅客源分流总结分析: 本案客群分布 客群来源分析： 客群概述 典型客源概括 品牌力量 宏观政策 战略战术 两种策略之比较 通过以上演绎推理 向前看，本案要走现代中式的产品路线，以期实现与周边的自然人文环境交相辉映的局面。 通过真正有品质的现代中式产品的塑造，来实现更广泛的客源覆盖。 走现代中式的产品路线，也是建筑风格演进的规律使然。 走现代中式的产品路线更是产品差异化策略运用的必然结果。 推 导结 论 产品定位线索的寻找…… 传统的回归与演绎 关于对中式别墅形式的深度思考 东方情结…… 客源特征 客源比例 客群刻画 现代中式别墅稀缺、高贵、精细 形象定位参考图片 形象定位参考图片 结 论表 达 1、产品形态 产品形态建议 产品方案 产品方案说明 复合型别墅社区 从项目规划设计意见来看，本项目虽然在容积率上略有优势，但因为必须安排20%的90M2以下的小面积户型，所以本案不可能塑造纯粹的联排别墅，我司综合多种因素考虑，认为此20%的量体需用叠加别墅来去化，一方面：将这部分量体对社区档次的影响降到最低；另一方面：尽可能塑造更高档次的产品来与正常的产品相呼应和衔接并且可以追求更高的利润。 产品类型多元化 单纯从0.7的容积率来看，在联排中可以少量配置双拼产品，而通过叠加别墅的塑造，可以吸纳部分的容积率，部分塑造双拼别墅成为可能，同时也为联排别墅的塑造提供了宽松的条件，更有利于产品的塑造和品质的提升。 户型选择多元化 在户型的设计上，我司安排了3房、4房、5房的布局，设计多个产品款式，丰富客户的选择。联排的主力房型建议180-240M2的3房和四房的产品配比占80%的比例，符合客源主流需要；双拼的主力房型建议5房的配比占55%，在同一房型的面积设置上，有多种尺度面积可供选择，符合同一档次不同需求的原则。 社区包装统一性 包装上，定位在纯别墅社区，只是不同的别墅产品形态和位置分布。 地块价值最大化 从目前的现状来看，地块的价值自西向东渐次增加，在更优的位置放更优的产品理所应当。 2、社区规划 平面布局三段式处理，因为政府控规和地段价值的差异，产品档次由中—中高—高依次提升 交通组织采取人车分流，车库与车位全部设在地下，保证地上环境与自然人文环境的协调一致。 地下车库设置 3、建筑风格 将中国传统建筑的语汇和符号，尤其是将苏州现有的著名历史保护建筑的典型语汇和符号，经抽象、简化或几何化地用简洁流畅的富有韵律美感的现代形式加以表现； 注重造型、图案和符号的象征性、寓意性、及其历史文化内涵，给人以意味深长、含蓄隽永的审美体验和享受； 应广泛运用匾额、楹联、题刻等形式