噪声交易与房价波动——以青岛房地产市场为例.pdfVIP

噪声交易与房价波动 以青岛房地产市场为例 李 辉 席 佳 张 璇 摘 要：本文将行为金融学中的DSSW模型引入房地产市场，通过建立一个单期竞争性的DSSW模型， 对我国房地产市场中噪声交易者的投资行为进行研究，并深入研究噪声购房者的噪声预期对我国的房市成 因的影响机理。最后，本文利用2000年 ～2008年青岛房地产市场的样本数据对研究理论进行了实证检验并 提出了简短的建议。 关键词：羊群效应 DSSW 噪声预期 一 引 言 2009年 1月613，国务院新闻办以促进房地产市场健康发展为主题召开了2009年第一场新闻发 布会 ，充分反映了国家对于房地产市场发展的重视程度。就 目前而言，稳定房价、启动需求成为房地 产市场发展的重要任务。基于此，本文通过研究房地产市场中的噪声购房者①交易行为对房价的影 响，并将 DSSW模型理论引入房地产市场，利用2000年 ～2008年青岛市房地产市场的相关数据，建 立回归模型对噪声交易理论进行实证检验。结果表明购房者的噪声预期是影响房价变动的重要因素， 因此研究房地产市场中的噪声交易行为对于启动房市需求、稳定购房者预期以及促进整个房地产行业 乃至整个国家宏观经济基本面的健康发展具有重要意义。 二 我国房地产市场中的 易者行为 (一)羊群效应显著 我 国房地产中的噪声购房者为数众多，这一点通过我国房产市场 中存在的严重 “羊群效应”②表 现出来。由需求理论可知，住宅成交量的同比增长率与住宅销售价格变动率之间应该是一个此消彼长 的关系，但是在 “羊群效应”的影响下，从图1中我们可以看到这样一个奇怪的现象：住宅成交量 的同比增长率与住宅销售价格变动率之间存在一个相对稳定的共涨同落的关系。说明我国房地产市场 交易的单向性比较明显，购房者对房产市场上房价的走势的观点认同度高。换言之，是由于噪声购房 者的存在加剧了我国房产市场的这种 “羊群效应”。例如，宋威夷等 (2008)利用检验证券市场羊群 行为的基于GCAPM的测度方法，对北京市房地产市场进行实证分析的结果表明，2003年之后北京房 地产市场中存在显著的羊群行为。 “羊群效应 ”的存在是房地产市场 中噪声购房者产生噪声预期④的 根源所在。 (二)信息不对称现象普遍存在 我国的房地产市场明显存在着信息不对称现象，供给市场中开发商处于绝对信息优势地位，在商 品房开发成本、实际销售数量和价格等方面的许多有价值信息并没有在市场上公开。房地产供给市场 中理性房产商占主导地位，因为他们能够掌握较充分的房市信息，并且具有垄断定价的特权。而在需 求市场中的购房者则处于明显信息不对称地位。购房者所能获得的是不完全信息，甚至是开发商等刻 意制造的虚假信息即噪声，以此为基础所进行的交易行为我们称之为噪声交易。并且在现实市场中， FORWARDPOSITIONINECONOMICS Dec．2009 35 信息的获取需要支付经济成本。从经济学角度看信息成本可以分为时间和 “鞋底”两部分，前者指 信息搜集所耗费的时间，后者是交通和查询成本。由于我国房地产市场上个体购房者几乎 占据了整个 市场，而个体购房者无法也不可能在合理预期的基础上做出独立的决策，他们主要是依赖市场中的以 及其他购房者的交易行为所提供的信号做为判断标准。这样便会造成房地产市场上出现虚假的经济信 号或是 “噪声”信息，也就有可能导致市场上出现更多的噪声购房者。由此在我国房产需求市场中 的噪声购房者 占据主导地位，他们的噪声预期和交易行为主导需求市场上的有效需求和实际成交量。 O．5 0．4 O．3 O．2 0．1 0 一 0．1 一 O．2 一 O-3 — 0．4 - 0．5 + 住宅销售价格变动率 + 成交量变动