房地产开发项目成本控制.pdfVIP

瞄囵 嗣圈 -C～-~naNewTechnol。 财经与管理 房地产开发项 目成本控制 李 强 (浙江广业建设有限公司) 摘 要：本文分析了房地产项 目的主要成本构成 ，提 出了房地产开发项 目中各个阶段的成本控刺措施。 关键词：房地产：成本控制 1前言 契税 、企业所得税 、印花税等，根据项 目的不 价的30％ 、第二轮又降3％的价格最终成交。 随着经济的发展和房地产市场的开放， 同，税费略有差别，除所得税外一般 占销售收 3．3施工阶段 的成本控制 一 批批资金雄厚、发展规模不断扩大的优秀 入的7％。 质量控制、工期控制、成本控制是监理单 民营企业逐渐渗人到房地产市场，一些完成 2．8其它费用 位的三大任务。但 目前的监理公司素质参差 了资本原始积累的房地产开发企业也逐渐渗 它主要包括 ：宣传费用、各种不可预见费 不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层 透到中小城镇来，使房地产建设市场的竞争 用 ，在成本构成中一般为5％左右。 面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因 越来越激烈。随着国家宏观调控的进一步加 3房地产开发项 目成本控制措施 此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做 强，房地产开发企业之间的竞争更趋激烈，在 3．1设计阶段的成本控制 到事前控制。而事前控制最主要 的就是加强 开发项 目过程 中，以最低的成本获取最大的 项 目设计的优劣不仅直接影响着建设费 图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对 社会效益和经济效益成为房地产开发企业走 用的多少和建设工期的长短，而且也影响建 图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程 向成功的关键 。房地产开发项 目成本管理的 设项 目的使用价值和投资收益，因而设计阶 造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量 目的是在确保工程功能、开发周期的前提下 段对项 目投资的影响最大。据统计，在初步设 控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由 以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产 计阶段，影响项 目投资的可能性为 75％～95％ 于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建 品。 ；在扩初设计阶段 ，对工程造价的影响只占工 筑结构出现一道斜梁并未及时更改，既给建 2房地产项 目的主要成本构成 程总造价的35％一75％；在施工图设计阶段， 设单位带来了额外的经济损失，又增加了施 2．1项 目前期阶段的成本 影响项 目投资的可能性为 5％一35％。很显然 ， 工单位的技术难度，同时还降低了房屋使用 这一阶段主要是在市场调研的基础上， 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策 的舒适度 。 对项 目进行可行性研究分析。此阶段对于整 和设计阶段 。根据以往所开发的项 目统计 ，设 3．4工程预决算的成本控制 个项 目来说是基础性阶段，非常重要。但是这 计费一般只占建安工程总造价的 l％左右 ，但 在工程预决算方面，项 目的成本控制应 一 阶段的成本占总成本的比例较低，一般不 正是这 1％的费用，对工程造价的影响却 占 引进投资监理的概念。具体的操作方法是： 会超过4~o／。此阶段的成本主要是指项 目开发 75％以上。按价值工程的理论来说，加大设计 (1)在决策和设计过程中，编制投资概算 前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了 费的投入可以降低建设项 目的成本，即增加 及预算。 保证项 目的成功，应加强此阶段的工作。 10％的设计费可节约5％的总工程造价。 (2)参与材料定价工作，根据市场材料单 2．2土地费用 在资金有约束的情况下，建设单位也可 价调查，控制主要材料的价格，尤其是装饰、 土地费用是评价一个项 目是否可行和预 以采用限额设计，控制开发项 目的成本投入