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对哈尔滨城市圈物流地产运营模式研究 许红 夏暎 吕丽波 郭丽颖 蓝仁昌 摘要：随着我国经济的持续快速发展，带动了物流业的发展，物流地产适应需要而产生。外资巨头围猎物流地产，物流地产持续发力。发展物流地产对加快城市圈物流产业具有重要的意义。本文从分析哈尔滨城市圈发展物流地产的必要性入手，结合所在学校哈尔滨职业教育园区的建设，提出了哈尔滨城市圈物流地产运营模式和运营时应注意的问题。 关键词：物流地产 运营模式 哈尔滨城市圈 物流地产属于工业地产的范畴，是指根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户（制造商、零售商、物流公司）等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体[1]。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应[2]。 在国内房地产市场低迷时期，物流地产由于稳定的投资回报率及资产稳步升值受到了市场的关注，已成为海外资本新的淘金之地。 一、哈尔滨城市圈发展物流地产的必要性 哈尔滨城市圈的范围从空间上划分可分为内圈和外圈两个圈层，形成产业布局各有侧重的空间圈层结构。 内圈——核心圈，哈尔滨市中心向外约10公里半径以内的区域，其范围大体相当于目前的哈尔滨市区；外圈——辐射圈，是以铁路、公路等交通通道为拓展轴线，以100公里左右1小时车距为半径所构筑的经济圈，包括哈尔滨市和周边的五常市、双城市、阿城市、尚志市、宾县、肇东市等6个县、市，总面积34284平方公里。 哈尔滨市地处东北亚地区中心，位于哈大经济带和绥满经济带的交汇处，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是东北地区北部的经济和交通枢纽中心，是全国对俄国际物流枢纽基地，为东北亚国际物流重要节点城市。该地域在国家东北地区工业建设、物资储备、商贸流通等方面占据区域中心地位，是国家物流业振兴计划的区域性物流节点城市 装备制造、食品、医药、化工、商贸流通等产业的发展，对俄国际物流和保税物流对物流地产形成强劲的需求。发展物流地产，从而推进哈尔滨城市圈现代物流产业的快速发展，是区域经济发展的客观需求。 哈尔滨城市圈物流地产运营模式 按照不同的投资和管理主体，人们通常把物流地产划分成四种运营模式：（1）地产商主导模式。地产商作主导，开发后租赁给物流商并代其管理。（2）物流商自有地产，自己经营管理。（3）地产、物流商直接合作经营。（4）由第三方牵头，联系物流商和地产商。 在实践过程中需要根据市场环境选择采取哪种模式，根据哈尔滨城市圈的特点，依托装备制造业、现代服务业，采取由开发商主导、出资开发、租售给物流商并代其管理的物流地产模式。 以哈尔滨为中心，发展商贸物流地产 商贸物流地产是指为社会商业活动提供展示、交易（零售和批发）、物流服务等支持的超大型商业物业的开发与经营，包括原材料、快速消费品行业、服装行业等商业流通领域的活动，通过完善体系把采购、生产、销售、配送、服务、生活有机结合起来，形成一个超大型商贸活动场所。 商贸物流地产的主要特点有（1）由当地政府主导，开发商出资开发经营。（2）规模大，通常是本地超大型商业项目，建筑规模一般的都有100万平方米左右。（3）有一定的区域垄断性，当地政府在一个区域内只批准少量超大规模的同类品类的商贸物流地产项目。（4）土地成本低。 以商贸物流叠加开发的模式建设物流商贸城，形成集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等多功能于一体现代商贸服务型物流园区。如哈尔滨龙运物流园区、哈尔滨服装城。 2、发展冷链物流地产，建设辐射东北亚的冷链物流集散地。 冷链物流是指水果、肉禽、水产、蔬菜等生鲜农副产品从产地采收后,在产品加工、贮藏、运输、零售等环节始终处在低温控制环境下的特殊供应链系统，目的是最大程度保证产品品质和质量安全，减少损耗，防止污染。 黑龙江省农业资源丰富，是全国最大的商品粮生产基地，是肉类等农副产品的重要消费市场。农副产品品质优异，野生浆果、菌类等山货资源丰富，在哈尔滨市乃至黑龙江省投资发展冷链物流、农副产品加工及贸易等产业大有可为。 哈尔滨润恒农产品物流园由江苏润恒物流发展有限公司投资兴建，拥有东北三省最大冷库链，50万平方米大市场，10万吨超大冷库群实现农产品生产、贮藏、运输、销售全程处于低温环境，冷链的无缝对接。目前已有很多农民合作社被吸引进来北粮南运的重要平台。 的模式为客户提供化的优质服务降低企业的经营风险