房企“联姻”需谨慎合作细节定成败.pdf

特别关注 一■ i SpecialPaysAttention 房企 蛔 一 ■ 文 ／贾卧龙 开发理念、手法方式、对市场的认 知程度、产品形态等方面有着不同 随着我国房地产市场的不断发展 的理解，因此在合作过程中难免出 以及宏观调控的进一步深入，房地产企 现分歧，特别是在权利划分和财务 业所承担的风险以及面临的挑战在 日益 管理上，任何一个小细节的处理都 增加，合作开发作为一种全新的开发模 关系到整个地产项 目的成败得失。 式也应运而生，面对外行企业资金的大 首先，在项目开发之前就要把责 量介入、土地价格的不断攀升等棘手难 任、权利、利益的事JJ青界定清楚，同时 题，出于控制风险等方面的考虑，寻找 用合同的形式固定下来，这是避免合 合作伙伴一起承担开发风险成为房地 作过程中出现纠纷的最重要的一环。 产企业不错的选择，它不仅可以使企业 在实践中，有的合作开发项 目因资金 在资金、技术等方面实现优势、资源互 方的资金不到位而停工甚至成为烂尾 补，更有利于企业做大做强。 楼，也有的由于违约责任条款以及解 与此同时，房地产市场的区域化发 除合作开发合同的条件约定得不明 展使得很多异地开发商经常面临品牌认 确，使土地方在追究出资方的违约责 知度不高，拿地成本高昂以及与当地政 任及解除合作开发合同时面临诸多困 府部门沟通协调方面的问题，即使像万 难，甚至有的合同约定不论项目是否 科、中海这样的大型房地产企业也同样 赢利，合作开发的其中—方均要收回 急于寻找当地的合作伙伴 ，二者互有所 投资或收取固定的利润。这些条款都 求，很容易～拍即合。因此，在当前的房 是违背合作开发应当遵守的基本原则 地产市场中，房企合作开发的大量出现 的，更损害了其他联营或联营体债权 有其必然性，合作开发的趋势也会在今 人的合作权益。因此，合作双方应当 后的一段时间内持续下去。 本着共同投资、共同经营、共担风险、 共享利润的原则明确责、权、利。 房企合作开发 把好 “权”、 其次，房地产是个资金为王且 钱“”两道关 高利润的行业，财务管理和利益分 配也需要在合作之前就决定好，加 当前，房地产企业之间的合作形式 强和完善 “共管账户”的管理措施必 多种多样，有纯战略上的合作，有企业 不可少。在实际操作过程中，由于财 之间经营上的合作，有 一“方出资、一方 务管理问题引起的纠纷非常多，有的 运作”式的合作。然而由于不同房企在 合作方疏于对 共“管账户”的监督管 绚葛 定成败 理，共“管账户”完全由另—方控制， 从合作方吸纳～部分专业人才之外，也 也有的在项 目开发过程中要动用一 可以公开招聘一些岗位的职业经理人， 笔支出却没有严谨的程序，这不仅容 以使这个执行团队更具有中立性和客观 易出现财务问题，还可能影响整个项 性。在具体的操作上，执行团队的决策层 目向市场推进的速度，甚至出现更 应抛开各自企业的立场，而是站在合作 大的问题。因此，合作开发对