房企转型 争夺资源制高点.pdf

产业 ·管理 l ；ndustry ‘M8nagement ■ 文 ／王永胜 强)签订了战略合作协议。 只租不售，万达在2004年起全面推行只租 房企转型的背景和原因很简单，房地产 不售，以长期的租金收入替代了一次性销售回款 产业经过这么些年的市场化高速发展 ，已经 模式。对于此前已经分割出售的10个项 目，除了 走到了重要的转折关口，面对楼市短周期化和 南京、青岛等项目之外，绝大部分出售商铺全都 开发竞争门槛的逐步提高，在产业化的未来 包“租”回来，并保证业主一定的回报率。 只“ 发展方向上需要更具综合实力、品牌、管理、 租不售”在解决后期经营管理中的问题，并为开 规范、服务的企业来迎接新的挑战。这一转 发商带来长期稳定现金流的同时，却由于大量 型将对房企提出更高的要求，对企业的综合实 资金无法在短期内回流，使开发商又面临着更 力、人才储备、资金链条、管理模式，在这种 为致命的资金瓶颈。 格局下如果没有技术优势、资金实力，不能进 但是在 目前海外基金大举进军中国房地产 行管理输出、人才输出，中小房企逐步面临被 市场的特殊关口，万达最终还是选择了更为直 挤压和兼并的危险，强者愈强，弱者更弱的马 接和快速的融资模式——以4O％的股权置换80 太效应会更加凸显。 亿元人民币的海外资金。万达就像当初大手笔 但是转型到商业地产领域尤其要注意商业 的全国扩张一样，完成了 到“目前为止国内房地 模式、社会资源的整合运用、核心竞争力、以及 产界规模最大的一笔融资”。 程序和流程的再造。因为按照世界惯例，商业地 产是只租不卖的，谋求永续的资产经营。作为商 业地产的高端产品，城市综合体在中国这几年 成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模 型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式， 中国商业地产发展已进入新规则时代，商 同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要 业地产的开发与经营不能再遵循传统操作模 产品的类型。其天然的金融属性，更作为一种成 式，不再仅仅是物业简单的买卖。20O7～2009 功的商业模式被投资商和开发商所青睐。 年开始的新阶段，称之为 “商业、地产、金融的 成功模式：万达一直在进行商业模式的探 融合阶段”，商业地产的新纪元正式开启，这个 索——从分零出售到整体出售再到不出售。只 阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和 租不售的模式使商业地产开发资金的回收周期 地产、金融价值实现有机融合并相互提升的崭 大大延长，形成巨大资金压力。在这样的情况 新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期 下。万达选择了将成熟物业打包为信托投资基金 稳定的收益，完全不同于住宅开发模式，也不仅 (R