英美住房金融制度的比较与借鉴兼谈缓行住房抵押贷....docVIP

英美住房金融制度的比較與借鑒——兼談緩行住房抵押貸款證券化 南京農業大學經貿學院 蘇群( 邱翔宇(( 摘 要：英國和美國都是住房金融高度發達、市場條件也基本相似的國家，但二者的住房金融制度迥異。本文將探討其存在巨大差異的原因，並結合中國的住房金融制度指出中國在發展住房金融上的誤區，提出了建立政策性住房金融的建議，在此基礎上簡要分析了在發展住房抵押貸款證券化上應該採取的措施。 關鍵詞：住房金融制度 公積金 住房抵押貸款 證券化 隨著住房制度改革的不斷深入，近年來中國的住房産業呈現出超常規的快速發展。據測算，中國住宅業的發展水平已經超越了“經濟增長點”，正處於從“經濟增長點”向“支柱産業”過渡的後期階段，從某種意義上說，中國住宅業已經進入了“支柱産業”的行列（武少俊，2000）。住房金融是將住房投資最終轉化爲住房消費的重要渠道。運用住房金融的中介作用實現“居者有其屋”，不僅意味著中國人權狀況的提升，更是推動國民經濟可持續發展的保證。然而，中國在住房金融制度的建立與發展中還存在著一些誤區，通過比較借鑒英、美兩國的相關制度，將有助於改善中國的住房金融，提高住房消費水平。 一、英、美不同形式的住房金融制度 住房協會作爲專業住房金融機構起源於英國，流傳到美國後，經過200多年的演進，英國、美國最後形成了完全不同的住房金融制度。英國保留了以住房協會、商業銀行爲主的一級抵押貸款市場的住房金融制度，而美國則逐步形成了以二級抵押貸款市場爲主的住房金融制度。兩種住房金融制度成爲當今世界上不同住房金融制度的典型。 （一）美國住房金融制度的形成機理分析 一種制度結構是由各種正式和非正式的制度安排總和構成的，各種制度安排緊密相關，一種制度安排不均衡會使得整個制度結構不均衡。當不均衡發生時，制度變遷的最大可能是從一種制度安排逐漸轉到其他制度安排（郁文達，2001）。美國之所以形成以二級抵押貸款市場爲主的住房金融制度，正是因爲制度安排上的不均衡引發的制度變遷。 Villani認爲地區間和機構間的資金不匹配是二級抵押市場發展的直接原因。地域性的資金不匹配表現爲資金盈餘和短缺在地區間的不平衡。從美國全國範圍來看，東西部地區間的新住房開工率高低不一、差異明顯，不同地區的儲貸機構，其資金盈餘與短缺狀況常有較大的反差。甚至在同一個城市，還會出現商業中心的儲貸機構吸收存款多，申請貸款少，而市郊的儲貸機構情況則剛好相反。美國金融機構中商業銀行、儲貸機構的單一製造成了金融機構的經營受到地域限制，不能在全國範圍內統一調劑資金餘缺，阻礙了資金在地區間的流動。特別是對美國這樣地域遼闊、實行聯邦制的國家影響更大。機構間的不匹配表現爲住房的資金來源和運用在金融機構間的不平衡。30年代經濟危機後制定的金融管制使各類金融機構的業務範圍有明確的界限，規定只有儲貸機構能經營住房金融。當利率上升出現存款“脫媒”時，資金將從儲貸機構流到共同基金和貨幣市場基金等收益更高的金融機構中。這些金融機構將流入的資金投資於資本市場，使日益增加的住房融資需求因資金短缺而無法得到滿足。金融管制下的市場分割造成了住房金融的萎縮。在專業的住房金融機構已無法主導住房金融的發展，而美國又具備發達、完善的資本市場的前提下，住房融資必然轉向資本市場，從而推動二級抵押市場的迅速發展。 另外，自30年代大危機以來，美國推行標準化、統一的抵押貸款，此舉的最大好處是減少了抵押貸款交易的信息費用和談判費用。而且，這些抵押貸款都得到了聯邦住房管理局、退伍軍人局或私營保險公司的保險和擔保，雖然支出了保險費用，但有效避免了更多的交易費用，同時分散了貸款機構的風險，便利了抵押貸款的流通，爲抵押貸款證券化提供了制度條件。針對投資抵押貸款所面臨的利率風險，金融機構在期貨、期權市場的靈活操作可以達到規避風險的目的。因此，期貨市場的完善也促進了二級抵押市場的發展。可以說，美國的二級抵押市場發展到現在，已經成爲一個分工相當精細、彼此協調配合、運作良好的市場。 （二）英國住房金融制度的形成機理分析 相對于美國住房金融複雜的制度結構，英國住房金融的制度簡單得多。英國分支行制的企業組織形式使全國市場形成網絡，經過市場競爭，資源向有實力的住房協會集中，80年代後住房協會經營上的多元化，使其逐步過渡到大型的存款型的商業銀行或實現了對商業銀行的兼併。分行制、存款型的商業銀行和住房協會組成了全國性的資金市場，通過這些存款機構的分支網絡就能以最低的交易費用實現資金的流動。英國沒有必要、也不可能出現類似美國的抵押銀行用發起、買賣抵押貸款的方式實現平衡地區資金的制度安排。而且，英國分行制的住房協會發放可變利率抵押貸款，可使住房協會始終能得到正的利差收入，基本上將住房協會隔離於利率風險之外。另一方面，英國的住房抵押貸款根據客戶的不同需要，形式多樣，還有許多