关于商品房认购书法律性质及效力问题的探讨.pdfVIP

维普资讯 维普资讯 经 ：斋与 ；老 于未决条款的协议 ．再整合成最后本约。该类型预约的当事人 人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的损失，又称为 有履行磋商义务的责任 ，若他们不能达成 关于未决条款的协 消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾 议”，则法院可以补充该缺失条款。该类型的预约 当事人仅仅 发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其订立认购书及其 为缔结本约而磋商是不够的，还必须签订本约。 2《)将行谈判的 在签订本合同过程中的损失，使其得 以弥补恢复到认购书未曾发 预约。该类型预约规定了未来交易 本《约)的实质性具体条款 ， 生 以前 的状 态。 但当事人的未来交易行为不是直接受预约的约束．而是要受本约 另外，在实际操作中．很多开发商为筹集建房资金 ，有些开 的约束。双方当事人只承担继续谈判，直接达成最后本约的义务。 发商在楼盘项 目未取得商品房预售许可证前开始进行认购．并与 该类型预约与带未决条款预约相 比．它同样给当事人强加一项诚 客户签订认购书，这种做法常常称为内部认购。法律对于内部认 信谈判的义务．但当事人也仅负有磋商的义务．只要当事人为缔 购书的效力是有明文规定的．内部认购书是不具有法律效力的． 结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，是否最终缔结本约在 是无效的合同。根据 《城市房地产管理法》第四十条规定，预售 所不问。如何区分预约的性质，应当具体 问题具体分析。如果预 商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条 约的内容非常详尽．并且 已包含本约中的全部实质性条款．表明 件与其他实质条件．即取得商品房预售许可证明是预售商品房的 当事人有缔结本约的诚意 ．这样的预约应定性为 “带未决条款的 强制性规定。根据 《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的 预约 。如果预约的内容非常简略．仅仅表达了当事人之间有将 强制性规定的合同无效。因此．未取得预售许可证明前所订立的 来订立本约的意思．至于本约的具体 内容留待以后磋商决定．这 认购书属于违反法律强制性规定的无效合同．自然无法律拘束 表明当事人对本约的内容还没有形成共识．这样的预约应定性为 力。但是，2003年5月7日公布的 关于审理商品房买卖合同纠 将“行谈判的预约 “。根据前面的分析知道．商品房认购书的内容 纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条又规定 出卖人未取 非常简略，只表明双方订约的意向．没有包含本约 商《品房买卖 得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当 合同)中的全部实质性条款 ．应该属于 将“行谈判的预约 “。 认为无效．但是在起诉前取得商品房预售许可证明的．可以认定 三、商品房认购书的法律效力 有效。这意味着商品房内部认购书不轻易认定无效，购房者以商 前面已经分析过．商品房认购书的法律性质是一种将行谈判 品房认购书不符合法律、行政法规规定为由不履行诚信谈判义 的预约合同。其独特的法律性质决定了它独特的法律效力。 务．请求出卖人返还定金的，法院不予支持。只要在签订正式合 首先 ．作为预约合同的认购书．其效力区别于本约合同即 同前开发商取得预售许可证明，购房人在已约定的时间内没有与 正式的商品房买卖合同。预约合同当事人仅能请求对方诚信谈 开发商进行诚信谈判 ．就属于未履行合同义务，就要承担违约责 判．履行订立本约的义务 ．不得因仅订立预约合同而直接就本 任一 定金被没收。内部认购无效时．预售人应当向认购人返还 约内容请求履行。在司法实践中．一方当事人仅根据认购书请 定金．同时预售人还应承担缔约过失责任。 求法院要求对方履行交房或付款的义务 ．法院通常判决驳回诉 由于现有法律缺乏相应规定．商品房认购书在实践中产生了 讼请求，原因就在于交付商品房或支付房款是本约合同而不是预 很多问题。有种意见甚至认为，应当废除商品房认购书， 商品 约合同的义务。 房认购书一律认定无效 ．预约款退还。笔者则认为，这种观点有 其次．商品房认购书同时还是将行谈判的预约．该类型的预 违意思 自治的合同法原则，是不可取的。对待商品房认购书的去 约要求双方当事人只承担诚信谈判的义务．当事人没有必须实现 留．不能过