房地产制度期末论文.docVIP

浅析土地储备制度对房地产市场的影响 何福进 （政法学院 11劳动与社会保障 学号：201111033006） 摘要：城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。我国自20001年对建设用地试行收购储备制度，中国大地又掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。土地储备制度的实际操作过程划分为三个阶段：征购、储备、供地。土地储备制度及相关制度的实行，给我国的房地产市场带来了深刻的影响对房地产开发企业和房地产主管部门也带来了机遇和挑战。 关键字：土地储备制度，房地产市场，集中供地 一、问题的提出 　　土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的“土地革命”，对我国的房地产市场必将产生深远的影响，同时，对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。如何应对与适应这一新的土地制度，是每一个开发企业面临的重大课题。 　　二、土地储备制度在我国的发展 　　土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。所谓土地储备制度，是指由城市人民政府委托的机构按照一定的法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制和制度。 　　城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”。欧美“土地银行”发展较早，都有几十年甚至上百年的历史。我国城市土地储备起步较晚，上海、杭州、深圳等城市率先运作。2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。与此相适应，2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)，明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。据不完全统计，截止到2001年底，全国已建立市、县土地储备机构一千多个，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了90%，已有1435个市、县实行了土地使用权招标拍卖，15个省(区、市)明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。自此，中国大地又掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。 2007年11月19日，国土资源部等三部委出台的《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。 　　从我国各地土地储备制度的实际操作来看，在建立了土地储备制度的城市，一般都设立有专门的机构，负责土地储备制度的运作。这一制度在运作过程中大致可划分为三个阶段： 　　1、征购。这一阶段是土地储备机构取得土地的过程。土地的来源主要有两大方面：一是新增城市用地的征用;二是存量城市土地的收购、置换、回收。 　　2、储备。首先，储备机构将收购集中起来的土地进行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设，形成可供出让和出租的“熟地”。其次，储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备，等待出让。 　　3、供地。储备机构根据社会发展、城市规划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租，在出让方式上采用市场化程度较高的招标、拍卖和挂牌方式。 　　三、土地储备制度对房地产市场的影响 　　土地储备制度及相关制度的实行，从根本上改变了房地产开发供地渠道、供地方式、从而引发开发程序的重大调整。因此，这一新的土地使用制度，给我国的房地产市场带来了深刻的影响。 　　1、可以加强政府对土地一级市场的垄断，有利于政府对房地产市场进行宏观调控。 　　土地储备制度的建立，使得城市政府可以完全垄断土地一级市场，只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或者经过开发后进人储备库，然后按土地供应计划从储备机构这一个“口子”出让和出租土地。一级市场的垄断将根除灰色土地一级市场，为建立土地有形市场打好基础。城市土地储备制度的运作将确保经营性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租，这就在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素，避免“寻租”行为，保障交易的公平和公正性。城市土地储备制度的建立，既使政府垄断一级市场，又使政府手中掌握一定量的储备土地，从而控制了房地产开发的源头—