住房公积金贷款资产管理研究.pdfVIP

财经纵横 住房公积金贷款资产管理研究 刘鸿剑 天津市住房公积金管理中心 摘 要：住房公积金贷款的违约风险步入敏感期，对住房公积金贷款构成资金风险的因素有很多，包括贷款期限、借款人经济状 况、房地产市场、担保方式、利率市场化等。现行的住房公积金贷款资产管理模式也存在着许多问题，为了有效管理资产风险，树立主 动管理风险的思想意识，提高资产安全性和使用效率，本文探索构建一个相对完善的资产管理模式，明确责任主体，创新管理方法。 关键词：公积金贷款；资产管理；风险 中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0303-02 一、住房公积金贷款资产面临的风险 保中心，担保公司通过代偿的方式将大量逾期贷款转移至担保公司管 （一）市场风险 理。从住房公积金管理中心的角度看，逾期率得到了有效的控制，但 中国的房地产市场经历了一个近10年的黄金发展阶段，在这10年从住房公积金贷款资产的角度看，这些贷款的违约风险并没有消除， 的发展历程中，开发商、贷款银行等与房地产有关的机构都从房地产 反而因为转移到担保公司更加隐蔽了。 的发展中“受益匪浅”。国务院2013年3月1日实施的新国五条房地产 从法律关系上讲，借款合同和保证合同都是平等民事主体之间 调控措施，更是为房地产市场注入一针强心剂，使原本不断升温的楼 根据意思自治原则订立的，任何一方都无权强迫另外一方接收自己单 市进入一个高烧的阶段。但随着新一届政府市场调节、双向调控、保 方订立且明显有利于己方的条款，因此强制担保做法的合法性令人质 障房建设等一些列政策的出台，中国房地产市场发展出现了不明朗的 疑。如果强制保证担保方式因为合法性问题被取消，那么住房公积金 态势，社会上唱空和唱多楼市的声音并存。媒体报出部分房企已经资 贷款资产的风险将瞬间暴露在住房公积金管理中心面前。 金链断裂，而且称之为只是冰山一角；多地出现楼盘打折促销等。也 （四）政策风险 有人认为谈中国楼市拐点为时尚早。根据国家统计局公布数据显示， 近年来，国家对于房地产市场密集出台调控政策，包括限购、限 贷、利率调整等，直接影响了房地产市场的发展和房屋价格的波动， 2014年3月份全国70个大中城市中新建商品住宅价格与上月相比，价 国家政策对于房地产市场的影响是显著而迅速的。住房公积金贷款资 格下降的有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个，这与此前 楼市持续不断上涨的态势已经有所变化。房屋从本质上将是一种商 产管理需要对国家政策作出快速反应才能保证资产安全。 品，其商品属性决定了它的价格受到供求关系的影响，具有周期性特 点，不可能只涨不跌。 二、住房公积金贷款资产管理存在的主要问题 （一）资产管理责任主体定位有误 住房公积金作为一种专项使用资金，其资金使用方向主要是通过 根据不同的担保方式，抵押类住房公积金贷款一般由贷款银行负 住房公积金贷款来支持职工购买住房，随着近年来楼市的不断升温， 责管理，保证类住房公积金贷款一般由担保公司管理。住房公积金的 住房公积金贷款（包括组合贷款）也呈现出不断上涨的趋势。如果房 资金使用由住房公积金管理中心负责，所以住房公积金贷款是住房公 价出现大幅度下滑，借款人将失去还款动力导致违约率上升，贷款的 积金管理中心的资产，管理的责任主体当然是住房公积金管理中心， 受影响程度将呈上升趋势，即越是新近发放的贷款额度越高，还款期