第六章 土地资产管理 土地资源管理课件.ppt

第六章 土地资产管理 土地资产管理的概念 土地资产管理是以经济手段和方法来对土地资源进 行管理。它是在土地地籍管理和土地利用规划的基础 上，通过土地资产的价格管理、市场管理、房地产开 发资金融通和税费管理等，来促进土地资源的充分合 理利用和土地资产的保值和增值，实现土地开发资金 的良性循环和土地利用物质与能量的良性循环，土地 利用效率和效益最佳。 第一节 土地资产交易和市场管理 一、我国城市土地资产经营 1.城市土地收购储备制度的定义 城市土地收购储备制度是指城市政府依照法律程序，运用市场 机制，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过收回、 收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，予以 储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄 断土地一级市场的一种管理制度。 2.作用 土地收购储备制度的建立，是城市的无主土地、利用不合理的 土地和无法利用收回的土地、国有破产企业的土地等有了统一的 归宿，使城市可供建设的土地向政府手中集中。 3.土地储备机制运行模式的主要环节 （1）收购 土地收购的主要形式：①“征”，征用。通过征用，将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地，使之成为城市建设用地。②“收”，回收。按《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定，两年内没有使用的土地、改变用途的土地、单位搬迁及违法使用土地， 政府可以依法将土地使用权无偿收回。③“购”，收购。对于部分地段好、级差高，但使用不合理的土地，可以通过市场的方式从原土地使用者手中购回土地使用权，重新开发后，调整土地使用功能。④“换”，置换。运用价值杠杆，实现不同土地使用权的置换，使政府达到回收土地使用权的目的。 （2）储备 ①对收回土地的开发或再开发 ②储备。储备时间的长短，根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等情况确定。 （3）出让 储备中的土地可以根据城市经济和房地产开 发的需要有计划地进入市场。 二、城市土地储备制度的比较 国家并未出台具体的土地储备制度的规定，各地只能自行探索， 结果做法各异、模式众多。下面以上海、杭州、武汉等三个城市典 型做法为例进行城市土地储备制度的分析。 上海土地储备属于市场主导性质。虽然政府规定了收储土地的范 围，但对范围以内的土地实施收储并不具有强制性，土地发展中心 能否成功收储土地要视其与用地单位的协商情况而定，如果在土地 收购价格或约定土地收益分成等方面协商不成，土地储备将无法进 行。上海土地储备支付出让储备土地基本采取协议方式，在2002年 7月1日以后，上海市启动土地使用权出让招标拍卖制度，扩大招标 拍卖的范围，除法律规定的以外，居住和非居住商品房建设用地都 将实行招标拍卖。 武汉土地储备既非政府主导也非市场主导。武汉市土地整理储备供应中心要根据土地收购计划、储备计划和供应计划，对于收购范围内的土地并不全部收购，而且也没有垄断土地市场的供应，还存在其他土地使用者合法向市场供应土地的可能。土地储备具有一定程度的强制性，土地使用者却是拥有转让土地的权利，但并不能自行转让，而是需要获得政府许可并在公开的土地市场内进行。武汉土地出让采取积极推动招标拍卖方式，逐步减少协议出让方式，对商业、旅游、娱乐、豪华住宅等经营性用地原则上逐步采取招标拍卖方式，其他土地在供地计划公布后若出现两个以上对统一地块有意向的，也纳入招标拍卖范畴，依法以招标拍卖方式供地。 杭州土地储备属于政府主导性质的。政府明文规 定，杭州市区范围内所有需要盘活的土地都将纳入土 地储备体系，由政府垄断收购和储备，并经土地储备 中心开发后统一向市场提供，其他任何单位、个人都 不能收购土地。除此之外，市中心储备中心代表政府 依法收购土地具有强制性。杭州土地储备制度供应储 备土地的方式采取招标、拍卖和协议三种。 （一）我国城市地产市场的层次结构 土地资产市场，简称地产市场，是指土地这一特殊商品在流 通过程中发生的经济关系的总和。 我国地产市场一般呈三级市场运行模式。 城市地产一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定 的期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所 有者和土地使用者之间的经济关系。 （垄断市场） 城市地产二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让 者将剩余的土地使用年期的土地使用权让与其他土地使用者而 形成的市场，反映的是土地使用者和土地使用者之间的经济关 系。 （竞争性市场） 城市地产三级市场是指土地使用者将开发的房产，通过买卖、 转让、出租等交易方式，将土地使用权让与房产消费者而形成 的市