恩平项目定价报告.docVIP

恩平项目第二批产品定价报告 定价产品： 1、本次定价的产品为： 产品类型/面积 套数 面积（㎡） 备注 A27-30（319㎡） 4 7344 近山体位置，私密性较好 A33-48（319㎡） 16 A64-66（319㎡） 3 C13-16（445㎡） 4 1781 中间核心位置，具备良好的视野和景观视线 D05-06（469㎡） 2 939 水景位置，大户型，靠近项目大门 合计 29 10065 2、产品分析： 1）、本次定价产品约为10065㎡，共29套单位。 2)、从产品分布来看，A户型主要集中在近山体位置，而C户型和D户型主要集中在中间位置，从布局来看，三种户型各有优势。 3）、户型位置分析： A户型：由于A27-30靠近项目左侧坟场的因素，该4套别墅客户接受较低，再次以对称原则来看，A39-42属于中心位置，客户接受度最高。因此，A户型的优劣关系为：A27-30∠A64-666∠A33-38∠A43-48 C户型：属于中间位置：C13-16∠C14、15，但差别不大。 D户型：D06∠D05 4）、户型综合比较：从整体布局上来看，C户型最优，D户型次之，A户型再次。 二、市场情况 1、恩平市场在售别墅情况： 项目 面积（㎡） 均价（元/㎡） 结构 去化速度 备注 锦江国际新城 430-600 6000 独栋、双拼 销控23套 配套较好、酒店和百货 碧桂园 170-220 5600（剔除装修） 双拼 剩余20套双拼 以品牌和带装修吸引客户 锦江花城 170-260 5000 双拼、联排 剩余不多，未有确切数据 低价策略 分析： 从市场竞品来看，目前区域内在售产品不多，而项目的独栋产品在区域内是属于稀缺产品。 从面积上看，目前市场中小面积产品较为受欢迎。 在定价上须参考产品面积对于价格的敏感度。 第二批产品均价的制定： 一）、价格制定基本原则 1、参考目前在售产品，本次定价应体现项目的价值为原则。 2、以快速消化回笼资金为主要原则。 3、参考首批产品，应在第二批产品上体现项目升值的特点，对于后期营销起到价值支撑作用。 二）、定价依据： 结合目前市场产品，通过项目的价值和综合质数，以下三种方法作为本次定价的依据： 市场比较法：通过市场在售产品的价格，分析其价值，来确定项目的均价。 经营目标法：即以项目的升值走势作为依据，确定一个较为符合项目均价的数据。 客户心理法：通过前期客户的反馈，综合对后期产品的分析，确定本次产品的价格。 三）、综合均价的制定： 1、市场比较法： 项目 锦江花城 碧桂园 锦江国际新城 本项目 名称因素及权重 分值 系数 分值 系数 分值 系数 分值 系数 所属地段 15% 5 0.75 6 0.9 7 1.05 6 0.9 整体规划 15% 5 0.75 6 0.9 7 1.05 7 1.05 物业管理 10% 5 0.5 6 0.6 6 0.6 6 0.6 交通配套 10% 6 0.6 5 0.5 5 0.5 6 0.6 发展商品牌 12% 5 0.6 7 0.84 5 0.6 6 0.72 户型设计 15% 6 0.9 7 1.05 6 0.9 7 1.05 小区配套 8% 5 0.4 7 0.56 6 0.48 5 0.4 周边配套 15% 6 0.9 7 1.05 7 1.05 5 0.75 综合分值 100% 43 43 51 51 49 6.23 48 6.07 平均分值 47.67 销售均价 　5000 5600 6000　 待定 综合均价 5533 分值 116 销售价 5572 （本表的销售人员的权衡及策划组的市场调研） 从市场数据表明，项目均价为5600元/㎡。 2、经营目标法： 项目前期均价为5500元/㎡，通过目前市场分析和区域竞争情况，结合项目价值拉升的空间，本次产品的军价定位为5800元/㎡较为合适。 3、客户心理法： 通过和销售人员的沟通和摸底，反馈的情况为，目前客户针对第一批产品的价格在5200-5500元/㎡较为接受，考虑到产品的价值，以及后期对销售人员培训，配合现场价值点的输出，对客户的心理价位保持在300-500元/㎡的溢价，本次产品的客户心理均价为6000元/㎡较为合适。 4、项目均价制定： 制定方法 经营目标 市场比较法 客户预期 均价 5800 5600 6000 参考权重 30% 40% 30% 参考数值 1740 2240 1800 指导均价 5780 综述： 综合3项市场数据得出的均价为5780元/㎡。 鉴于本次产品推出的目的是体现项目