论我国房地产金融创新——REITs.pdfVIP

科技信息 0金融之窗0 SCIENCETEcHN0L0GYINFORMATION 2010年 第 1期 论我国房地产金融创新 REITs 魏 晶晶 (上海国之杰投资发展有限公司 中国 上海 200036) 【摘 要 】本文从建立房地产金融多元化体系的角度 ，对房地产投资信托基金 (REITs)的概念进行 了界定，在借鉴 国外房地产投资信托基 金发展的基础上 ．分析 了REITs作为投资工具 的特征和在我 国发展 REITs所面 临的机遇和挑战。 【关键词】房地产金融创新；PElTs；特征；机遇；挑战 改革开放以来 ，特别是 1998年深化住房制度改革 ，停止福利性住 推 出第一只REITs产品至今 ．全球房地产投资信托基金得到很大的发 房分配。大力发展住房消费信贷，随着经济发展和房改 的深化 ．近年我 展 。全球 已有 22个 国家推 出REITs产 品，并有 4个 国家正在进行有关 国房地产业得到 了前所未有的发展 ，发展势头迅猛 、发展空间巨大。截 REITs方面 的立法 而全球 REITs增长迅猛 ，1990年全球 REITs市值 至2008年末 ，中国城镇化率 已达到 45．7％，共拥有6．07亿城镇人 口， 仅为 70亿元 ，2002年 以后增长尤其迅猛 ，截至2009年 9月末 ，REITs 按照诺瑟姆 (Ray．M．Noaham)的城市发展 S曲线 ．3O％一7O％是城市化 全球市值 巳超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早 ，也是最成 快速增长阶段，中国已经以每年 1％一1．5％的城市化提升水平经历了 熟的市场 ，至2005年底美 国已经有将近 200支上市 的房地产投资基 第一轮快速发展的城市化阶段 ，，城市化率从 30％提高到 50％，以现 金，市值总额高达 3216亿美元，约 占美国纽约证券市场市值的4％，管 有增长速度预计 ，到 2010年城市化率接近5O％，准备进入下一个上升 理的商业地产资产超过4000亿美元；其次是澳大利亚，字 20世纪 70 阶段 ，即50—7O％。未来城市化还存在很大发展空间。2008年我 国人均 年代澳洲开始引入第一支房地产投资信托基金 以来 ，目前澳洲房地 GDP约为 3313美元 ．根据各 国历史发展规律显示 ．在人均 GDP达到 产投资信托基金的规模 已经占到当地证券市场总值的 10％：处于第三 8000美元之前都是房地产快速发展 的时期 ，这些都说 明我 国的房地 位 的是法 国，48家房地产信托市值达到 730亿美元 。从市场成熟度来 产业仍有巨大的发展空间。2008年房地产增加值 占GDP的比例达到 说．最早开始发展房地产投资信托的美 国是最成熟的市场 ，亚洲的大 5％，房地产业作为 国民经济支柱产业地位得到进一步凸现。房地产业 部分国家都是处于成长 中的市场 ，在亚洲 ，REITs在上世纪末本世纪 是高风险的资金密集型产业 ，健全 、完善 、有效 的投融资机制是保证房 初才有突破 。最早 出台关于 REITs的立法并推 出第一只 REITs的亚洲 地产业健康发展 的重要前提 ，然而 ，随着我 国房地产业 的快速发展 ，一 国家是新加坡 f1999年 5月1．日本是亚洲继新加坡之后第二个推 出 些深层次的矛盾 和问题也开始显露 出来 。 REITs的国家 ；2005年 6月 ，香港证监会正式发布 了 房《地产信托投资 基金守则》修订的相关总结 ．撤销 了香港房地产投资信托基金(REITs) 1 建立多元化房地产金融体 系的必要性 投资海外房地产的限制 ，从而促进 了香港 REITs的迅速发展。而中国 众所周知 ，土地和资金是房地产开发的两大命脉 ，而资金要素是 内地更是 明确的法律法规都 尚未 出台，还处于早期探索的阶段。 除土地之外房地产开发 中最重要的要素 ．所以，房地产的核心 问题说 4 REITs作为投资工具的特点 到底还是金融 ，金融方面的任何风吹草动都会在房地产业引起强烈反 应 。虽然 目前房地产企业的融