六安·卡地亚湾项目市场调研及项目定位报告最实用.pptVIP

目标客户 滨江景观豪宅的目标客户 六安富裕阶层，以改善居住环境、体现身份象征为主要需求特点。 精品行政公馆的目标客户 社会中、高收入阶层，以刚性需求为最大特点，为社会主流购房群体，注重产品性价比以及周边的学校、医院等配套。 PART 6 营销推广计划 推广主线安排 天仕认为本案的营销推广节奏需要根据不同产品类型在本项目中的作用以及开发顺序来确定，根据之前提交的规划建议，建议项目分四期开发。 一期开发建筑形式以性价比较高，也较易为市场接受的小高层为主。 将项目知名度打开之后，再推出滨河景观豪宅，提升项目形象。 最后根据大部分客户的从众心理及虚荣心理，顺利消化剩余房源。 营销推广计划 项目整体形象建立期 一期产品热售期 二期产品热售期 三期产品热售期 学区房软文炒作 精装修软文炒作，配合淠河西区规划 全面展示“滨江景观豪宅”形象 滨江豪宅概念炒作 配合工程进度造势 “老带新”双重优惠宣传 VIP贵宾卡认筹 活动 二期开盘庆典活动 一期项目封顶仪式 VIP卡认购 活动 二期精装样板房盛装开放活动 VIP卡认购 活动 一期房源正式入住 楼书、折页制作 11年4月 户外广告形象 建立 老客户联谊酒会 项目产品推介会 精装样板房盛装开放活动 三期开盘活动 媒体线 活动线 打响项目知名度 一期小高层90% 二期高层滨江豪宅85% 三期精品公寓销售率80% 工程线 时间 11年8月 开工 正负零 11年10月 一期预售许可证 11年12月 开盘 12年5月 二期预售许可证 开盘 12年12月 12年7月 13年2月 三期预售许可证 开盘 四期预售许可证 13年9月 14年12月 13年12月 开盘 结案 四期产品热售期、尾盘销售 注：总销售周期约3年半时间 售楼处装修完成具备接待功能 一期开盘庆典活动 成熟规划高回报率 配合淠河西区市政配套成熟大肆炒作 销售线 去化速度 四期精品公寓，其余产品全部售罄 营销推广节奏安排 四期开盘庆典活动 VIP卡认购 活动 营销阶段划分 项目内容 编号 各阶段名称 时间段 时间 1 项目形象建立期 2011.4-2011.10 6个月 2 一期产品热售期 2011.11-2012.5 6个月 3 二期产品热售期 2012.6-2013.2 8个月 4 三期产品热售期 2013.3-2013.9 6个月 5 四期产品热售期 2013.10-2014.4 6个月 6 尾盘扫荡期 2014.4-2014.12 8个月 合 计 六个阶段 2011.3-2014.12 40个月 根据项目营销推广节奏，本案营销节点主要分为六个阶段： 营销阶段划分 营销策略 以现场活动及事件营销为突破口，树立口碑效应，媒体广告配合宣传，快速建立项目形象； 户外拦截和引导进行配合，注重销售现场及样板间的展示作用； 客户奖励机制及业务员主动营销，充分利用天仕在六安的固有资源针对本项目目标客户群弹无虚发，直效推广。 整体营销模式 ■ 从近三年来六安市供应体量和数量看:目前城南是大盘居集地,供应体量大都在30万方和30万方以上,且在四区当中, 楼盘开发数量最多、规划总量和销售总量最大的区域。 ■ 消化速度：通过对六安市各盘的消化速度调查，以10万平米项目住宅为例，城中、城北板块大多楼盘在两年至两年半内消化完全,城南在两年半内消化完全,城东在两年半至三年消化完全。 ■ 从单盘年消化速度来看，年消化最快的是城中板块，其它依次是城北、城南和城东板块，影响各区域板块消化速度的快与慢，其原因主要还是各区域的成熟度，城市发展方向所影响。 ■ 从市场存量来看，截止到目前，存货量最大的是城南板块，城中板块存货量较小。 消化速度：城中＞城北＞城南＞城东 市场环境/区域板块在售供应现状 本案依托淠河西区的前瞻规划，毗邻城北。未来城区土地供给有限，预计销售进度将慢于城东区。 所属区域 楼盘数量 开发体量 规划总量 年消化量 平均单个项目年消化量 城东区 10 10-20万㎡之间 129万㎡ 32万㎡左右 3.2万㎡左右 城南区 15 近30万方和在30万方以上 391万㎡ 58.5万㎡左右 3.9万㎡左右 城中区 9 8-20万㎡之间 122万㎡ 38.7万㎡左右 4.3万㎡左右 城北区 8 10-20万㎡之间 136万㎡ 33.6 万㎡左右 4.2万㎡左右 总计 41 —— 778万㎡ 162.8 万㎡左右 总计套数 截止2010年12月14日商品房全年住宅共成交15684套，同比09年（住宅销售套数15633套，销售面积164万平方米）增幅在百分之十以内，10年整体略高于去年销售水平。 板块分布 项目名称 多层 小高层 高层 公寓 酒店 写字楼 商业 洋房 别墅 城北 明都阳光水岸 ★ ★