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房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题（5） 　　1．某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡．估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%．该期房目前的价格为（ 　）元/㎡．　　A．4395　　B．4486　　C．4636　　D．4850 　　2．某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ 　）万。　　A．370　　B．385　　C．420　　D．550 　　3．一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：　　（1）要求在成交日期一次性付清；　　（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；　　（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；　　（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。　　上述情况中，存在名义价格的是（ 　）。　　A．第（1）、（3）种情况　　B．第（3）、（4）、（5）种情况　　C．第（2）、（4）种情况　　D．第（2）、（4）、（5）种情况 　　4．一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ 　）。　　A．上涨　　B．下跌　　C．保持相对稳定　　D．先涨后跌 　　5．评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ 　）。　　A．甲　　B．乙　　C．丙　　D．丁 　　6．住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ 　）。　　A．区位因素　　B．社会因素　　C．实物因素　　D．权益因素 　　7．房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ 　）。　　A．配套设施建设的限制　　B．房地产使用管制　　C．房地产权利的设立和行使限制　　D．房地产相邻关系的限制 　　8．最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ 　）。　　A．收益递增递减原理　　B．均衡原理　　C．替代原理　　D．适合原理 　　9．某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ 　）。　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 　　10．运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ 　）的收益估计值。　　A．较高　　B．较低　　C．最高　　D．居中 　　1．为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%．自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（　 ）元/㎡．　　A．3673.20　　B．3673.68　　C．3790.43　　D．3790.93 　　2．某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3600元/㎡，出租的年末净收益为300元/㎡，假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2.5%，该期房目前的价格（　 ） 元/㎡．　　A．3322.22　　B．3232.22　　C．3600.00　　D．3510.00 　　3．某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7．7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　 ）元人民币/㎡．（1平方英尺=0.0929 ㎡）　　A．17484　　B．19020　　C．19754　　D．20539 　　4．某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%．采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息