世联商业项目营销关键模式研究(以合肥为例).ppt

商业项目营销关键模式研究（以合肥为例） 世联研究模型——商业 元一·时代广场 元一·时代广场营销关键模式分析 安徽国际购物广场 安徽国际购物广场营销关键模式分析 桐山国际购物广场 桐山国际购物广场营销关键模式分析 新都会·环球广场 新都会·环球广场营销关键模式分析 旺城国际·金色巴黎 旺城国际·金色巴黎营销关键模式分析 合家福商业街 合家福商业街营销关键模式分析 案例营销关键因素比对分析 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 简介： 此模型给出了在分析一个商业项目时，需要分析的各个方面要素 关键字：营销关键模式 4层（裙房） 层数 8万平方米 商业面积 百货、超市、电器、电影院 主力店 16万平方米 总建面 基本信息 安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园 定位 中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色，对面5万平米裙楼商业在建。 点 评 无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。 出售方式 大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。 经营业态 04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100％招租；B区已完工 租售 情况 影城、欢乐美食广场 、KTV 四层 绅仕儿童文教馆 三层 流行时尚仕女馆 、国美 二层 华洋名品百货馆 、华联 首层 B区 A区 B区将完工 合肥名副其实的Mall “购物中心” 类 楼层分布 区位 规模 定位 运营 投资性 推广 关键因素 规 模 推 广 运 营 定 位 投 资 性 80000平方米 安徽首席复合体验式 时代欢乐主题购物公园 大量投放广告、 活动营销起到实效 引进华联、国美，KFC、自营百货、影院 无经营权，返租10年，年回报10％（税前）， 4层，地上二层半，地下一层半 层数 7.4万平方米 商业面积 家乐福、家福特 主力店 7.4万平方米 总建面 基本信息 集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场 定位 单层面积大，内街多 点评 一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购 出售方式 04年底开始租售，主力店已进驻，其他出售40％左右（含为推部分），一层均价20000 租售 情况 停车率较低 停车场 楼顶 推出15％面积，但进展缓慢，销售率60％～70％ 美食、娱乐（未开业） 三层 二层不卖商铺由家乐福自主招商，招商70％左右 家乐福及商铺（1.7万平） 二层 销售率不到50％ 男女装、饰品、鞋 一层 —— 家福特建材超市及出租车站 负一层 楼层分布 地块有高差，从东西两个入口可以到不同的平层 ——家乐福合肥首家店 区位 规模 定位 运营 投资性 推广 关键因素 区位 定 位 运 营 规 模 合肥市长江西路， 核心商圈辐射地带 74000平方米 集购物、休闲、餐饮、 娱乐等为一体的广场 引入家乐福、家福特建材超市、KFC 2层，局部4层 层数 4万平方米 商业建面 易初莲花（2.3万） 主力店 8万坪（含二期4万坪酒店） 总建面 基本信息 商铺一层高5.2米 物业 中档偏低，但人气较旺，靠大卖场吸引到大学城学生。周边娱乐、餐饮设施并不满足开发区白领要求，商务活动大都还是到市区消费 点评 一、二层复式铺销售，均价10000。商铺销售率70％左右，购买人群中85％以上是投资客；但招租情况不是太好，开业不足30％。 出售状况 国际化大型生活购物广场 定位 东海花园、丽景碧雅等 居住区 钱柜、外国风味美食城、婚礼堂 欧洲风情街 五星级 明珠 酒店 建面10万，安徽会展活动均在此举行，因面积不足建临时附馆 国际会展中心 周边配套 欧洲风情街 街铺均价10000，销售率70％，85％以上的是投资客，出租情况较差 租售 情况 休闲、美容、保健等 南北商铺3、4层 电信、金融、药店、礼品、装潢建材、电器、安徽特产等综合服务区 北商铺1、2层 异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、品牌服饰、化妆品、饰品店、音响店 南商铺1、2层 楼层分布 —— 周边娱乐、餐饮、酒店配套齐全 “类购物中心” 类 区位 规模 定位 运营 投资性 推广 关键因素 区位 定 位 规 模 位于重点新拓区域核心 地带，紧城城市主干道 40000平方米 国际化大型生活购物广 场 4层（一夹层） 层数 4万平方米 商业面积 家乐福 主力店 9万平方米 总建面 基本信息 合肥首个国际化现代购物中心 定位 超市及百货05年10月开业，四层运动城即将开业 租售 情况 时尚休闲 绅士风采 淑女天地 休闲服饰 运动