房地产开发与管理(3房地产开发程序).ppt

房地产开发与管理 §3 房地产开发程序 §3.1 房地产开发的定义§3.2 房地产开发的八阶段模型 §3.3 房地产开发商的众多角色 §3.1 房地产开发的定义 房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 §3.2 房地产开发的八阶段模型 §3.2.1 提出投资的设想 开发商在对当地房地产市场有比较深入地了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。 §3.2.2 投资设想细化 开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。 §3.2.3 可行性研究 开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 §3.2.4 合同谈判 开发商根据市场研究中得到客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。 §3.2.5 签署正式委托协议 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。 §3.2.6 工程建设 开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。 §3.2.7 竣工投入使用 开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。 §3.2.8 房地产资产管理 业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。 §3.3 房地产开发商的众多角色(A) 开发商要成功地开发一个项目，必须很好地平衡项目的参与者与消费者之间的许多关系（见图）。 首先开发商需要与地方政府和开发场地周边的邻居协调好关系，通常情况下，开发商要获得地方政府的批准，必须对项目建设方案进行多次修改（政治），因此，使当地保持弹性是开发商的一个重要特征； 第二，开发商需要寻找希望购买或承租建成后物业的客户，进行市场营销工作（营销）； 第三，开发商要管理好自己内部的开发队伍，并协调好与外聘专业顾问机构之间的关系（建设监理、过程管理）； 第四，开发商要通过向资本市场展示所开发项目的财务可行性、支付融资费用以及项目权益投资回报的能力，以进行项目融资（融资）。 §3.3 房地产开发商的众多角色(B) * * 一：提出投资的设想 五：签署正式委托协议 不可行 可行 二：投资设想细化 六：工程建设 不可行 可行 三：可行性研究 七： 竣工投入使用 不可行 可行 四：合同谈判 八：房地产资产管理 不能达成协议 能达成协议 公共部门 谁：法规制定者、政治家、邻居 需要：合理的开发计划 使用者 谁：租客、自由自住的客户 需要：满足服务、价格和时间需要的建筑空间 规划师 推广者 谈判家 供应商 推广者 谈判家 借贷者 投资合伙人 分析师 创造者 推广者 供应商 雇主 客户 经理 开发商 谁：企业家、风险管理者、开发队伍领导者 需要：创造财富、保持公司良好财务状态、，创造对社区产生长期正面影响的资产 资本市场 谁：信贷、股权及其多种形式的组合 需要：最低风险、最大限度的融资回报 开发队伍 谁：企业内部或外部的专业队伍 需要：比较好的薪酬、积累经验、提高专业知名度、与一个好的队伍一同工作 *