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房地产项目全程营销策划及顾问工作内容 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)??????? 国家或城市发展宏观政策 2)??????? 城市规划发展趋向分析 ? 2．城市发展经济环境（E） 1)?????? 城市建设状况 2)?????? 城市产业发展 3)?????? 城市经济实力（人均GDP） 4)?????? 城市消费实力 (恩格尔系数) 5)?????? 城市精神价值 ? 3．城市发展社会环境（S） 1)?????? 城市人口及结构 2)?????? 城市化水平 3)?????? 基尼系数 4)?????? 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)?????? 城市智力及研发水平 2)?????? 新技术产品产值所占比重（ % ） 3)?????? 社会劳动生产率（元,人） 4)?????? 科技进步贡献率（ % ） ? （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)????? 城市房地产市场总体特征 A.?????? 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.?????? 城市房地产市场供求关系和结构分析 C.?????? 城市房地产区域特征分析 D.?????? 城市房地产营销特征分析 ? 2）城市房地产发展市场主体特征 A.?????? 城市房地产开发主体特征 B.?????? 城市房地产产品特征 C.?????? 城市房地产服务主体特征 D.?????? 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.?????? 宏观政策对房地产市场的影响 B.?????? 城市投资环境发展分析 C.?????? 城市房地产投资趋向分析 D.?????? 城市房地产发展趋势分析 ? （三）区域房地产市场调研 1． 区域城市发展总体特征 2． 区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 1)项目位置、物业环境； 2)发展商、规划单位、设计单位、环境设计单位、承建商、物业管理公司等； 3)小区规模、配套功能（内容、特色、面积、效益）； ? 4）规划设计及卖点 5）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 6）项目定位 7）营销综合及策略 8）价格标准及策略 9）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 10）促销措施及效果 11）销售状况 12）客户群分类特征 13）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 ? ? 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.?????? 项目所处外部环境比较 B.?????? 项目核心价值点比较 C.?????? 项目市场机会比较 D.?????? 项目发展策略比较 E.?????? 其它竞争关联性分析比较 （四）消费者群体研究 主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。 （五）**市及国内热点住宅市场同规模市场研究 本项目为略具规模和特色的住宅小区，必须借鉴国内同规模目的经验。策划人员考察过并熟悉国内主要城市地产市场热点市场，故将选择国内热点地区住宅项目，特别是主题住宅小区进行分析研究。内容如下： 1、开发特色 2、规划设计、建筑设计、环境设计 3、营销特色 4、可借鉴内容 ? 二、项目SWOT分析 （一）项目概况 1．项目基本背景 2．项目规模及用地状况 3．项目区位分析 4．项目周边环境 ? （二）项目SWOT分析（价值点及市场机会） 1．项目优势 2．项目劣势 3．项目机会 4．项目威胁 5．项目发展战略思路 ? 三、项目定位 （一） 项目总体市场定位 1．定位于地位或品牌形象 2．定位于产品功能或价值 3．定位于消费者 4．定位于上述组合 （二） 目标客户定位 1．目标客户定位 1）市场细分 2）选择目标市场 3）目标市场细分定位 ? 2．目标客户基本特征 1）目标客户区域特征 2）目标客户家庭结构 3）目标客户职业 4）目标客户年龄 5）目标客户收入 6）目标客户置业次数 ? 3。目标客户置业需求特征 1）目标市场价值取向分析 2）目标客户产品需求特征 ?