文枢院销售策划方案(消费者).docVIP

文枢苑房地产销售策划方案 组长：陈丹微 组员：崔小薇、傅焕发 吕亚茹、侯 超 班级：市场营销10101 时间：2012.11.30 目录 1.前言 3 2.市场分析 4 3.楼盘概况 4 3.1交通 4 3.2生态 4 3.3教育 5 3.4人文 5 4.设计理念 5 5.规划建筑设计 5 5.1规划设计 5 5.2建筑设计 6 5.3主要经济技术指标 6 6.SWOT分析 7 6.1从优势上看 7 6.2从劣势上看 7 6.3从机会来看 8 6.4从威胁上看 8 7.竞争者调查 8 8.目标群体条件 10 9.广告策划 10 9.1引导期 11 9．2公开期 11 9.3强销期 11 9.4持续期广告 11 10.广告预算 12 文枢苑销售策划方案 1.前言 文枢苑位于大武口区西北面，其地理位置为宁夏理工学院旧址，位于星光大道东南侧，台湾南路北侧，金山南路南侧，属于石嘴山市的教育中心区域。北居大武口区667公顷的森林公园约430米，东紧临石嘴山南北主轴线---朝阳路。场地平整，是理想的小区建设用地。 小区用地52000平方米，建筑面积69337平方米，建筑层数以四层为主，北侧配以11+1F的高层住宅。建筑耐久年限二级，耐火等级一级，抗震设防烈度八级。 2.市场分析 石嘴山市总人口74.2万人，其中大武口区24万人。全市地区生产总值完成160亿元，增长13.3% ；全市财政收入完成29.9 亿元，增长28.1% ；固定资产总投资325.5亿元，增长16.8％；城镇居民人均可支配收入达到10460 元，增长14.5% ；农民人均纯收入达到4166 元，增长9%；社会消费品零售总额35亿元，增长13％；累计开发商品房面积178万平方米。商品房均价2000元/㎡，营业房均价8000/㎡元。建筑成本600元/㎡，拆迁成本住宅1000元/㎡，营业房均价4000元/㎡。大武口区相继涌现出恒大绿洲、金峰国际、绿城雅居、仁和雅居、首座龙庭、众安家园等各大地产商纷纷抢滩大武口，星海概念、山景概念、低密度高尚社区，配合各种强劲的促销推广一时之间令大武口区楼市弥漫着浓烈的硝烟，可见大武口区地带的楼价将有较大的提升空间。 3.楼盘概况 3.1交通 目前到文枢苑有7路等大中巴士经过。同时位于石嘴山市大武口区西北面。其地理位置为原宁夏理工学院旧址，位于星光大道的东南侧，台湾南路的北侧，金山南路的南侧。 3.2生态 北距大武口区667公顷的森林公园约340米，小区南侧有一条小水渠，将小水渠引入到小区内部的街道边上，美化了环境，丰富了各户入口，增加了可识别性，使小区充满了传统民居的氛围。场地平整，是理想的小区建设用地。 3.3教育 属于石嘴山市的教育中心区域。1000米范围内有：1米阳光艺术幼儿园、春晖幼儿园、快乐宝贝幼儿园、石嘴山市第十一小、石嘴山市第二十小、石嘴山市三中、石嘴山市五中、石嘴山市第一职业中学、石嘴山市老年大学。 3.4人文 沿承原宁夏理工学院在该场地营造的文化气息，营造本房产独特的人文底蕴。 4.设计理念 本案名为“文枢苑”，旨在沿承原宁夏理工学院在该场地营造的文化气息，营造本案独特的人文底蕴。为了实现这一目标，方案围绕以下理念进行设计： (1)对现代居住建筑空间人性化的理性图解。 (2)恬淡幽静，绿意流动的生态居住小区在城市尺度上的诗意展现。 (3)现代建筑中开放、通透、流动的生活空间在建筑学意义上的几何化诠释。 5.规划建筑设计 5.1规划设计 本规划设计方案是以底层高密为主的建筑规划设计方案，在建筑总体布局上，在星光大道设计的主出入口，在基地南北面的台湾南路和金山南路上布置了次出入口小区内道路系统采用人车分行同性模式。在宅间设置露天停车场解决平时的停车问题，小区主干道可以到每一个宅间停车场地。主干道把小区分为几个小组团，每个组团内的房屋都朝向良好，节约能源。我们一改一般小区设计中设置中心绿地的模式，把绿地分散到每户，让每户人更紧密地与绿地融合，充分体现了“以人为本”的设计理念。 在总平面的组团布置及每个组团的建筑布置上，有意识地进行了前后错落的安排，获得了丰富的街景，变化和和天际轮廓线，小区南侧有一条小水渠，将小水渠引入到小区内部的街道边上，美化了环境，丰富了各户入口，增强了可识别性，使小区充满了传统居民的氛围。 在小区的西侧基地上，设置了商业店面，正对主入口，设置了小区会所。这些配套的设置满足了小区住户的一些基本生活需要。 5.2建筑设计 小区中采用了多种户型设计方案，为了方便居民入户辨认，考虑了门牌号码及建筑局部的构架处理来达到识别的目的。考虑到在此买房住户的多方面要求，在各个功能房间的布置及相互关系、面积的大小分配上都经过精心设计。在立面造型处理上，我们想走一条传统