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住有所居 　　摘要:通过分析房价收入比和房价的构成，发现了房价利益链条中的四大利益主体和高房价的主要推手。通过对我国现有的保障性住房分类及供应对象的分析，对当前国家宏观调控政策的理论准备不足与政策缺陷进行了探讨，在此基础上，提出了应对住房问题的具体对策建议。关键词：住房价格土地财政分类管理公租房三房合一 　　中图分类号：F810 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　引言：党的十七大报告首次明确提出“住有所居”，胡锦涛在党的十八大报告中强调“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”，并提出了“住房保障体系基本形成”的新要求。解决住房问题、实现“住有所居”是最基本的民生问题，也是2013年“两会”期间人们高度关注的一个话题。 　　我国推进城镇住房制度改革10多年来，为更好满足人民群众的住房需求，商品房建设规模不断扩大，城镇居民居住条件显著改善，城镇住房主要由市场供应的格局基本形成。但是，在住房制度改革取得明显成效的同时，房价过高的问题也仍然十分突出。房价远远超出百姓的购买能力，买套房子不仅要花掉几代人的积蓄，还要银行还贷几十年。央行公布的一份针对全国储户的调查资料显示，70％以上的居民认为房价过高，难以接受。究竟是谁推高了房价？怎样才能遏制疯涨的房价？政府部门、专家学者、房地产开发商及老百姓众说纷纭：有官员的“刚性需求说”，有专家学者的“丈母娘需求论”、“百姓有钱论”，有百姓的“房产商黑心论”、“统计失准说”等等，高深莫测。 　　本文首先从我国房地产市场现状入手，通过分析原因和对社会发展的影响，在对现有政策缺陷进行探讨的基础上，提出了解决住房问题的若干建议。 　　一、我国房地产市场的现状 　　（一）仰望天空，房价到底有多高？ 　　1998～2003年，全国商品住房价格上涨19％，城镇居民可支配收入增加了56％，房价上涨速度远低于收入增长速度；2003～2009年，商品住房价格上涨速度高于收入增长速度，北京、上海、杭州和广州等城市分别高出104.17％，53.86％，84.84％和40.75％[1]；2009年后，商品住房价格上涨速度远高于居民家庭收入增长。以北京为例，从2012年6月到2013年5月，部分小区房屋成交均价一年内普遍上涨45％以上，个别将近60％，见表1。而北京市历年社会平均工资的增幅明显低于房价涨幅，见表2。面对房价上涨，越来越多的家庭不能适应住房市场化供应体制，特别是中、低收入家庭和新就业职工的住房问题尤为突出。 　　表1：北京市部分小区住房成交均价变动情况 　　 　　 　　表2：北京市历年社会平均工资 　　 　　 　　衡量房价高低通常有两个参考指标：房价收入比和房价租金比。房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在3～6之间；房价租金比指每平方米的月租金与房价的比值，通常认为低于1：300就意味着房地产泡沫已经显现。目前，我国一些大城市的房价收入比超过20，北京城区在30以上；房价租金比在1：500左右，北京达1：800乃至更低。 　　根据有关部门公布数据：北京市2012年社会平均工资为5223元/月。假设模拟对象为一家三口，则家庭年收入为125352元（5223×2×12）。如果按照合理的房价收入比3～6来测算，北京房价应在37.6万元～75.2万元，超过80万元就偏高了。而北京城区一套两居住房实际成交价格在400万元以上，一个月薪10000元的高薪白领，不吃不喝也要30多年才能买得起！更何况还要承担各种税费、老人的赡养和孩子的教育。实际上还有相当一部分人达不到社会平均工资水平，显然，如今北京城区的房价明显过高。 　　（二）拨开迷雾，房价高在哪里？ 　　1.四大利益主体 　　我国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，综合开发价格也就是房地产生产价格或房地产造价。目前房地产综合造价，由13类71个项目构成，大体上可以分为5个构成部分[2]，即：土地费用、建筑安装工程费、配套工程费、税费以及利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。以上不包括公关费用（宴请，送礼等）及其他不可控因素的费用。 　　以某房地产公司提供的某项目开发成本清单为例，该项目市场销售均价约4720元/平方米，商品住宅成本3946.61元/平方米。在该成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费1828.23元/平方米；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90％为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元 /平方米；税费695元/平