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农村房屋买卖的法律困境与出路 　　摘 要 随着城镇化建设的不断推进，农村的房屋买卖纠纷案件日益增多。在区别农村房屋买卖的主要类型及法律效力的基础上，分析农村房屋买卖受限的主要原因，从保障农民的房屋财产权益角度，按照市场规律，提出三个方面措施以完善农村房屋买卖制度。 　　关键词 农村 房屋买卖 困境 　　作者简介：蒋建飞，浙江省常山县人民法院。 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）10-101-04 　　城镇化的过程实质上农村富余劳动力完成从传统农业向现代产业、由农村向城市转移的一个过程。随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民开始大量涌入城市，部分农民实际上已经在城市里买房并定居城市，他们想把农村的房屋销售出去；反之，有些城镇居民则出于对农村田园风光生活的向往等等原因也想买房居住在农村，农村房屋在供需双方双重激励的情形下买卖日益频繁。然而，司法实践中有关农村房屋买卖的纠纷也屡屡发生，三农问题是关乎我国社会经济全面发展的重要问题，保护农民的合法权益，不仅是政府各部门的首要工作，也是司法机关的重要职责所在。农村房屋作为农民的一项重要财产类型，但就是由于当前我国法律关于农村房屋买卖的各种规范杂乱，政出多门，往往容易造成司法实践对该法律问题的理解存在差异，形成同案不同判的局面，严重影响司法权威。 　　一、农村房屋买卖的主要类型及法律效力 　　（一）同一村集体的村民之间买卖房屋的法律效力 　　由于买卖房屋双方当事人都具有在该集体申请宅基地权利，也就不存在宅基地流转的障碍，而且国家立法和有关政策也对此种转让行为予以认可，因此，在审判实践中对于同一村集体的村民之间的房屋买卖合同，只要具备《合同法》的有效合同要件，原则上就应认定为合同有效。 　　（二）其他村集体的村民购买本村房屋的法律效力 　　由于我国相关法律、法规禁止农村宅基地使用权向外集体的人员转让，但是却没有明确禁止转让宅基地上的房屋。因此，审判实践中，办案人员不能以农村宅基地使用权禁止转让的规定来确认此类农村房屋买卖合同无效，而应在审理案件中正确区分农村房屋所有权和宅基地使用权两个不同的概念，依据《合同法》的相关规定客观公正地认定此类农村房屋买卖合同是否有效。笔者认为该类房屋买卖合同的效力不能简单地受宅基地使用权是否能够转让的影响。 　　（三）城镇居民购买农村房屋的法律效力 　　从当前的理论研究和司法实践来看，对于城镇居民购买农村房屋合同的法律效力的观点不是很统一，主要有如下两种截然不同的观点： 　　1.无效论。主张无效论观点的学者认为，农村集体经济组织的宅基地是附带保障福利特性的，只要是本村村民就可以无偿获得宅基地，他们认为能够享有宅基地使用权的主体也应该是特定的，非本村集体的人员不能享有宅基地使用权，否则的话就会破坏当前的农村集体土地管理制度，一旦放开宅基地使用权的买卖就会导致社会上其他某些强势的群体蚕食农民群众的利益。目前农村的社会保障体系不是很完善，而农村宅基地的使用和分配仍带有社会保障的性质为维护农村社会经济发展和稳定，就绝不允许农村宅基地使用权的交易和兼并。由此，对于本村集体之外的人员购买本村集体村民的宅基地及其房屋的民事法律行为，大体上确认该行为是无效的。1999年5月6日，国务院办公厅出台的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。2011年11月10日，国土资源部、财政部、农业部等多部委联合发布了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“……对于借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证……”在相当长时期的司法实践中，法院对于城镇居民购买农村房屋的合同通常都认定为无效合同。理由主要可以概括为以下几点：（1）宅基地使用权是与村集体成员享有的特定权利身份相联系，如果允许转让则会损害了村集体的权益的。（2）目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。（3）认定合同无效虽然在一定程度上可能会引发某些诉讼，但是它又能对很多潜在房屋的购买人起到应有的制约和导向作用。（4）我国法律关于农村房屋买卖的相关问题规定是非常不明确的，即使在《物权法》中也缺乏明确的规定，由此在没有明确法律规定的前提下就需要适用有关的国家政策规定来判定。而从我国现行的有关国家政策当中可以看出，对于城镇居民到农村去购买宅基地及其房屋是明令禁止的，因此对于城镇居民购买农村宅基地及房屋所签订的合同应当认定为无效合同。无效论观点虽然符合现行的国家有关政策