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高校物业服务模式比较研究 　　摘要：自管、托管和混合，是目前高校物业服务的三种主流模式。高校物业服务模式的选择受内外部多重因素的制约。基于物业服务刚性评价指标，进行高校不同物业服务模式比较研究，对于客观评价、理性选择、修正完善高校物业服务模式具有普遍的理论和实践价值。 　　 　　关键词：高等学校；物业服务模式；制约因素；评价指标；物业服务质量；物业服务成本 　　中图分类号：F719 文献标识码： 　　 　　我国实施改革开放政策以来，社会主义市场经济体制的逐步建立和不断完善，高等教育大众化、现代化和国际化的进程加速，高校后勤社会化改革不断深化，市场对高等教育资源要素配置的基础性作用日显强大，作为高等教育系统中最具产业特性之一的高校物业服务走市场化、产业化、专业化道路成为必然。 　　我国的物业服务是“舶来品”，它诞生于20世纪八十年代初的深圳经济特区，而真正意义上的物业服务业至今仅有20余年的发展历史。我国高校的物业服务业起步于20世纪九十年代初，迅猛发展于九十年代末，仅就10余年的发展历史。 　　经过10余年的实践探索，高校物业服务形成了自管、托管和混合三种主流模式，这三种模式属优属劣，很难一概而论，争论和担忧一直没有终止。时至今日，我们必须做一些深层次的理性思考，不仅要对模式选择制约因素进行分析，而且要确定必要的刚性评价指标，采用定量和定性分析方法，对不同物业模式进行客观比较，在此基础上揭示高校物业服务的本质特征，以更好地指导引领实践。 　　一、高校主流物业服务模式及基本特征 　　所谓模式，其实就是解决某一类问题的方法论。即把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度。模式是一种参照性指导方略，在一个良好的模式指导下，会得到解决问题的最佳办法，有助于高效完成任务，达到事半功倍的效果。 　　十年磨一剑，经过10余年的积极探索，目前高校物业服务形成了自管、托管和混合三种主流模式，这三种模式各具特色，并被高校普遍选择和采用。 　　1、自管模式及其特征 　　所谓自管模式，就某一具体高校而言，无论是后勤管理与后勤服务职能完全合一，实行大一统体制，还是将后勤管理（甲方）与后勤服务（乙方）职能分离，实行甲乙方体制，或是将后勤管理与后勤服务职能分离，实行并行体制，其物业服务完全由高校自主承担，自主管理和自主运行，没有借助任何社会企业等市场外力。 　　自管模式基本特征，物业管理和物业服务隶属学校，学校对人、财、物的统一控制拥有绝对的掌控权，即使物业服务模拟公司化运作，一旦学校需要调整，几乎必须无条件服从，就此而言，学校始终处于主动地位，同时便于学校消化吸纳既有后勤和富余人员，减少冗员。但由于责、权、利、效分离，因而缺乏动力和活力，往往效率低下，服务质量和水平难以提高，传统的人事行政管理优势和开放的劳动用工风险并存，往往劳动纠纷频发，官司不断，学校会长期被困扰。 　　2、托管模式及其特征 　　所谓托管模式，就是将高校自身的物业服务市场全面开放，通过招投标，将学校的全部物业托管给一家或多家社会物业服务企业，由社会物业企业承担服务职能，学校指派少量精干人员负责日常物业服务的监督管理。 　　托管模式基本特征，便于学校精简后勤行政管理和后勤服务人员，尤其可以使是学校高层从繁重的后勤事务中解脱出来，通过开放市场和竞争，可以选择较为满意的服务企业，物业服务的质量和满意度在较短时间内会明显提高。实行托管后，物业服务企业与学校之间不存在隶属关系，两者是平等的主体，双方必须共同遵守合同，履行和行使相应的义务和权利。逐利是企业的本性，在不增加或者可以节省服务成本的前提下，物业企业通常会积极配合学校，主动改善服务，否则学校必须增加服务经费。托管模式下，学校对服务企业的行政威力完全失效，学校既有的后勤人员无法消化，学校总的物业服务经费会明显增加，服务范围、服务质量和服务经费是学校与服务企业之间矛盾和摩擦的焦点，而且博弈旷日持久，一旦劣质服务企业进入，会给学校在服务保障、社会信誉和经济成本等方面带来不可估量的损失，更换新的服务企业往往使学校进入左右为难、首鼠两端、换汤不换药的境地。但无论如何，从长远的角度看，全托管仍是高校物业服务发展的主要方向。 　　3、混合模式及其特征 　　所谓混合模式，就是高校根据自身实际情况，将自管式和托管式物业服务两者组合，通过直接确定或通过招投标，学校自管一定比例的物业服务，其余部分的物业服务，通过招投标实行托管。 　　混合模式基本特征，吸收了自管和托管模式的优点，发挥了两种模式、两种机制的优势，由弥补了单一采用自管或托管模式的缺陷，便于学校灵活掌控，进退自如，社会与经济效益明显。实践证明，这一模式是建立在自管式和托管式互补基础上的一种全新模式，是卓有成效的创举，符合中国国情和学校实际，具有强大的生命力，因而被