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历年房地产调控政策对楼市的影响 -------------------------------------------------------------------------------- 作者:房管员 来源:武鸣房地产信息网 发布时间:[2010-1-4 10:12:25] 历年房地产调控政策对楼市的影响 临近年底，楼市的走势又因为一系列调控措施的出台变得神秘莫测。“营业税征免期限由2年恢复到5年”、“开发商拿地首付至少50%”等政策，让过于火爆的楼市冷静不少。 　　楼市的发展跟很多因素有关，但显然，每一次房产政策的出台，都会给楼市带来深远影响。常言道，温故而知新。虽然我们无法准确预知2010年楼市走向，但在这个敏感的时期，回顾一下历年房产政策对楼市的影响，也许可以从中找到今后楼市走向的脉络，让您对后市有个判断。 　　2004年 　　关键词：“8·31”大限 银根紧缩 　　3月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。 　　2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。4月27日, 房地产开发资本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。 　　10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。 　　影响：总体来说，2004年出台的政策比较零散，且有反复，幅度也不是很大，所以对楼市影响不是很大。 　　2005年 　　关键词：国八条 营业税 利率 　　3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 　　3月26日，国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，其中提出抑制房价过快增长八大措施，被业界简称为“国八条”。 4月27日，国务院提出八项措施引导和调控房地产市场，被业界称为“新国八条”。 　　5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件，普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。 　　6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。 　　影响：国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。新开楼盘、二手房价格成交量萎缩。面对政府的高度重视，广大购房者高呼“房价要大降，目前要团结一心持币观望。”而开发商们则四处辟谣，与此同时小心谨慎地紧盯时局变化。 　　2006年 　　关键词：提高首付 90/70 “2年到5年” 　　央行两度上调利率。4月28日和8月19日起，央行在不到4个月时间，两次分别上调人民币贷款基准利率0.27个百分点。 　　6月1日起，个人住房贷款首付提至３０％，但购买自住房且面积低于90平方米仍执行首付比例20％。 　　5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。 　　7月18日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月8日起，二手房转让征收20%的所得税。 　　影响：2006年的政策更为收紧，特别是“国六条”一出台，投资客扛不住了，纷纷赶在新政实施前清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐，市场非常冷清。 　　2007年 　　关键词：二套房 不断加息 　　3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。 　　同样在3月，央行开始加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金率）。 　　9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行调整，其中，申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利