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浅析房地产开发企业收入确认纳税筹划 2009-11-03 08:14:25| 分类： 房地装饰 | 标签： |字号大中小 订阅 邓荣岳 （广州从化雅居乐房地产开发有限公司 广东 从化 510900）  【摘要】 房地产开发具有投资大、生产周期长的特点，在商品销售与资金回收过程中也有各自的特点。这些独特的业务事项在按照会计准则确认收入和按照税法确认收入的过程中会产生较大的差异，如何通过适当的安排使得企业在遵循会计收入确认准则的前提下减少自身的税收负担具有很强的现实意义。 【关键词】 房地产开发企业 收入确认 纳税筹划 一、房地产开发企业纳税筹划的现状分析 1、企业没有认识到纳税筹划的重要性 房地产开发企业涉及到的税收种类多、税收负担大，如何有效的减轻企业的税收负担是房地产开发企业的一项大事，但在实际工作中，很多领导和员工还没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用，导致领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，致使房地产开发企业未能形成一个良好的纳税筹划机制，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。 2、对纳税筹划的认识存在偏差 纳税筹划是指纳税人，通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划等合法手段，实现避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和涉税零风险等目标的经济活动。合法性是纳税筹划的前提条件，合理节税、避税与偷税、漏税之间既有严格的区别，也很容易混淆。当前许多房地产开发企业在纳税筹划的过程中未能及时了解相关的宏观经济政策、熟悉房地产企业涉及的相关税种的缴纳核算办法以及各种优惠政策，未能明确区分纳税筹划与偷税、漏税的差别，致使合法的纳税筹划成为违法的偷税、漏税行为。 3、缺乏系统有效的纳税筹划体系 房地产企业采用不同的开发方式，例如是自行建造还是外包会对企业的纳税方式和种类产生影响，房地产开发企业采用何种方式进行销售也会对企业应该缴纳的营业税、土地增值税、所得税产生影响，因此房地产企业的纳税筹划涉及到房地产开发、建设施工以及最终销售的每一个环节和过程，需要一个专门的、有经验的税收筹划团队通过事前的准确预测分析提供科学的税收筹划方案，前瞻性也是纳税筹划的特征之一，否则一旦纳税行为发生则企业就应承担纳税义务。从目前的情况来看多数房地产开发企业还没有建立起一个有效的纳税筹划团队。 二、房地产开发企业通过收入确认进行纳税筹划的基本原则 纳税人有按税法规定缴纳税款的义务，也有不需要缴纳比税法规定的更多税款的权利，纳税人的权利是纳税筹划得以实现的前提和基础。在房地产开发企业纳税过程中必须遵循权利义务相统一的原则，具体来说包括以下几个方面： 1、合法性原则 在税收的筹划中，首先必须严格遵循合法性原则。依法纳税是纳税人的基本义务，也是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征，税收筹划方案必须得到税务部门的认可才能实施，因此保证纳税筹划行为的合法性是实现纳税筹划的前提。 2、事前性原则 事前原则是指房地产开发企业进行纳税筹划必须在国家和企业税收法律关系形成之前，否则一旦企业的纳税义务已经产生，则只能进行偷税、欠税来减少税负，不可能进行纳税筹划。 3、成本效益性原则 在税收筹划过程中一定要考虑效益和成本两个方面。一方面要增大筹划收益，另一方面要降低筹划成本。从税收筹划的收益来看，就是要使企业的未来现金流量最大化，不仅要考虑各种方案在经营过程中的显性收入和显性成本，而且要考虑机会成本和筹划成本。从纳税成本来看无论由企业自己内部筹划，还是外部筹划，都要耗费一定的人力、物力、财力即发生筹划费用，同时承担一定风险，纳税筹划要尽量使筹划成本费用和风险降低到最小程度，使筹划效益达到最大程度。低税收成本，高效益是筹划的最终目的，是选择最佳方案的最重要指标。 三、房地产开发企业利用收入确认开展纳税筹划的具体措施 1、房地产开发企业税收筹划的基本方法 （1）利用税收减免政策 减免法是指通过税收筹划使得纳税人的某些经营项目成为免税对象或者可以享受少交税款的纳税筹划方法。这种方法使用范围比较小，往往与政府的宏观经济调控密切相关，例如国家为鼓励企业到中西部地区发展采取的税收优惠政策，各地方的经济技术开发区为新入驻企业采取的一定时期的减免税政策等等，该种方法一般使用于特定的纳税主体或者特定的行业和业务，在享受纳税优惠的同时也会承受较大的经营风险，同时，该种方法也具有较强的时效性和变动性，很容易受到税收优惠政策变动的影响。 （2）通过企业或者项目分拆 分拆法是指通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠政策的项目进行分拆。该种方法的理论基础是通过税收筹划降低纳税人的应纳税基础，从而减少应纳税额。这种方法适用于具有混合销售或者劳务行为的企业，在具体实施过程中要考虑实施的