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“小产权房”法律问题分析与对策 　　摘 要 “小产权房”是指在农村集体所有的土地上开发建设，以商业销售为目的，由乡镇政府或者村民委员会发放“房屋所有权证”甚至“荣誉村民证书”的住宅等房屋。由于违背现行法律和政策规定，购买“小产权房”面临很大风险，但“小产权房”却因其相对合法商品房优惠的价格而在相当多的地区事实上存在，并受到广大购房者的欢迎，同时也引起了社会各界的广泛关注。因此，有必要从法律等层面对与“小产权房”相关问题进行分析探讨，并就如何解决这些问题给出一些参考对策。 　　关键词 小产权房 问题 分析 对策 　　作者简介：张炳文，天津昭元律师事务所律师。 　　中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）06-001-03 　　2007年8月，中央电视台“今日说法”曾报道过一则案例。北京市通州区宋庄镇小堡村本是个名不见经传的小村庄。20世纪90年代末，因该村地处京郊、交通便利、环境优雅，有些高校绘画专业的教师便到这里买房，也就是购买“小产权房”。然而，十年之后，一些原来卖房给画家的村民突然提出，当年的房屋买卖交易应属无效民事行为，要求画家返还购房款并腾房。双方最终对簿公堂，人民法院支持了村民的上述要求。 　　2007年6月，原建设部发布风险提示：“小产权房”无法办理权属证明，不受法律保护。2007年12月，国土资源部部长徐绍史在全国县（市）、乡（镇）、村级干部国土资源法律知识宣传教育培训活动电视电话会议上指出，农村违规违法用地，规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应补偿，长远生活会不能保障。在农村买了“小产权房”的业主，他们的权益也是没有保障的。随后的几年中，国务院及其下属有关部委又多次就“小产权房”问题表态，均主张“小产权房”不受法律保护。 　　然而，“小产权房”作为我国特殊历史条件下产生的一种房屋类型，其产生和发展有其特定的环境，对“小产权房”的管理也不可能单纯依靠禁止建立、禁止销售等强制性手段在短期内一劳永逸地予以解决。对“小产权房”加以进一步分析和研究，探索解决“小产权房”问题的最终方案仍然十分必要。 　　一、“小产权房”概述 　　（一）“小产权房”的基本概念 　　对于“小产权房”的概念，目前在理论和实务界存在三种较为通行的解读：第一种解读是针对开发商产权而言，基于购房人产权是由开发商的一个产权分割而来的理论，将开发商的产权称为大产权，购房人的产权称为小产权；第二种解读是根据房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金区分，不用再缴纳土地出让金的称为大产权，需要补缴土地出让金的称为小产权，依这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房；第三种解读是按房屋权属证书的发证机关来区分。本文所讨论的，是第三种解读下的“小产权房”，即在农村集体土地上，由享有该土地所有权的农村集体经济组织或村委会等单独开发或与房地产开发企业联合开发，由农村乡（镇）政府或村委会而非政府房管部门制作房屋权属证书的房屋。 　　（二）“小产权房”的产生原因 　　“小产权房”在我国已有多年的存在历史。它的产生与事实上的迅速发展漫延，是我国改革进程中多种因素共同作用的结果。 　　首先，我国《土地管理法》及其实施条例、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等法律法规，对土地资源的使用方式和范围有着严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。按照上述法律法规的规定，地市及城市郊区的土地属于国家所有，农村的土地属于农民集体所有，农民对土地只有使用权而无所有权。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，并进行上市流转。这种二元结构的土地制度，实际上是“小产权房”问题产生的根源。在地方政府代表国家征地的过程中，广大农民得到的征地补偿，往往要低于被征土地的实际价值。这就导致作为农村集体土地占有、使用、收益权最直接行使者的农民，反而无法获得土地因商业建设出让而增值所带来的收益。在这种情况下，自行建房出售就成为了许多农民的选择。 　　同时，近年来，由于土地供应量仍远不能满足城市房地产建设需要以及相当多的开发商恶意囤积土地等原因，普通商品房价格长期居高不下。这种超出一般城市居民购买能力的高房价，也是促使“小产权房”产生和迅速发展的重要因素。“小产权房”的热销，从作为主要购买者的城市居民角度看，其直接原因就在于价格相对便宜。另外，“小产权房”买卖手续的简易，物业费用的廉价……这一切使得相当一部分城市居民，在正常房地产市场无法解决房屋问题的情况下，将目光投向了投向了“小产权房”。 　　此外，农村集体经济组织、村民委员会等在高额经济利益的驱使下违规向城镇居民出售房屋，政府有关主管部门行政监管的不力，