房地产合作开发合同的主要条款.docVIP

房地产合作开发合同的主要条款： （1）合作开发当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运 作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）； （6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）； （9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题 1、制作房地产合作开发合同应注意的问题 （1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任； （2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体； （3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任； （4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估； （5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务； （6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人； （7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照； （8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式； （9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式； （10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。 合作开发房地产的合同要求 （一）合同的形式 如果将房地产项目开发分为三个阶段：开发前期阶段、开发建设销售阶段、开发后期阶段，那么针对三个不同的项目开发阶段对应的法律关系的特点也就不同。 开发前期阶段——实质是：开发商与政府的博弈 ——合同关系的特点是：主体单一、内容简单、法律关系清晰、争议较少 开发建设阶段——实质是：开发商与施工单位的博弈 ——合同关系的特点是：主体单一、内容较多、法律关系清晰、争议有但可调和 开发后期阶段——实质是：开发商与购房人的博弈 物业公司与业主的博弈 ——合同关系的特点是：主体较多、内容庞杂、法律关系混乱、争议过多难以协调 相应的，这三个不同的项目开发阶段对应着不同的合同类型 合同类型分述如下： 开发前的获地阶段 常见的项目开发获地，主要有五种基本方式；相应涉及五种不同形式的国有土地使用权获取合同： 1、划拨获地（一般是开发建设经济适用房）——与政府的土地主管部门——国有土地使用权划拨合同； 2、出让获地——与政府的土地主管部门——国有土地使用权出让合同； 出让一般又分三种形式（也即三种合同）：①协议出让；②招标出让；③拍卖出让。 3、转让获地——与土地使用权人——国有土地使用权转让合同； 4、合作共建的获地（一方出地、另一方出资金）——与合作另方——合作开发合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）； 5、公司股权变更的获地——与股权受让人——股权转让合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）。 获地后的准备阶段： 1、拆迁与安置——与被拆迁人——拆迁与安置合同（产权调换合同/作价补偿合同）； 2、通水通电——与供水、电单位——水电供应合同； 3、项目策划——与策划专业机构——项目策划合同； 4、工程勘察、设计——与勘察、设计单位——工程勘察、设计合同； 5、场地整理、平整——与施工单位——委托拆建、平整施工合同； 6、环境评价、地震、人防、防雷、测绘等——与相关单位——委托服务合同。 获地后融资阶段 1、与银行或其他金融机构的借款合同； 2、借款担保合同或土地使用权抵押合同。 项目开发建设销售阶段一般所要涉及的合同 开发建设阶段 1、项目施工实行招投标的——与招投标机构——委托招投标合同； 2、项目施工实行发承包的——与工程施工单位的—