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调查与决策——《更新理念　创新举措　加快推进村（社区）集体经济发展》总第258期 调查与决策（内参） 第148期 更新理念　创新举措 加快推进村（社区）集体经济发展 --万春镇天乡路社区集体经济发展调查 中共成都市温江区委书记、成都市温江区人大常委会主任　李刚 　　村（社区）集体经济一头连接广大农民、一头连接市场，是统筹城乡经济社会发展的重要一环。在深入推进城乡一体化过程中，万春镇天乡路社区按照大统筹、大集中的思路，采取村企合一的方式发展集体经济，在不到一年的时间内实现了社区集体资产增值、集体经济增收和群众致富三重突破。 　　天乡路社区位于温江区万春镇，幅员1.65平方公里，人口1203人。该社区地处温郫都国家级生态示范区核心区，江安河由北向南穿过社区，具有发展生态旅游的天然优势；毗邻温江城区，鱼凫路延伸段、春江路和花卉大道交叉而过，区内公交204路、206路以及直达市中心的703路均设有站点，地理位置较为优越，交通十分便捷；社区及周边有省电力学院、大庆蜀苑、蓝光和骏、大同上郡等学校和楼盘，预计将形成2～3万的常住人口，特别是集旅游、观光、休闲、娱乐为一体的重大项目国色天乡开园后，每年约有250万人次的游客，使该社区具有较旺的人气和商气。但是由于受发展理念等因素制约，社区聚集的资源要素长期处于非市场化状态，导致集体经济发展缓慢。2005年社区集体资产只有16.58万元、集体收入8.5万元、居民人均纯收入5500元。2006年4月，随着城乡一体化持续推进，国色天乡的综合效应逐步显现，在党委政府引导支持下，社区负责人逐步打开了思路，采取村企合一的模式，成立卫鑫置业有限公司，走上了公司化运作道路，实现了集体经济快速发展。 　　天乡路社区集体经济发展模式和成效 　　在发展集体经济上，天乡路社区主要是：坚持政府引导、企业运作、农户参与、对接市场的原则，采取村企合一发展方式，组建卫鑫置业有限公司，通过市场化手段推进社区资源、资产与企业对接，最终实现社区集体资产增值、集体经济增收和群众致富。 　　（一）运作模式：三方联动 　　依托社区集体企业--卫鑫公司，建立了公司+农户+业主的利益联结机制，运用市场化手段推进商业用房股权化转租、土地资源规模化流转、集体资产市场化经营。 　　土地资源规模化流转。通过农民集中居住和土地整理等方式，天乡路社区挖掘整理出大片可流转土地，全部交由卫鑫公司统一出租给外来企业，租金按约定在卫鑫公司和居民之间进行分配。目前，该社区土地流转总面积为1119.7亩，其中，国色天乡项目租用800余亩，花木大户租用200余亩。 　　商业用房股权化出租。随着国色天乡项目的入驻，该社区898名居民实现了集中居住。万春镇按照大统筹、大集中理念，改变以往每家每户楼下修建商业铺面的做法，集中修建了3.6万多平方米的三层商用楼，由集中居住的居民按人均8平方米、每平方米450元的优惠价格（低于成本价）购买，未售完部分作为集体资产划归卫鑫公司。居民将购买的商铺入股到卫鑫公司，由卫鑫公司整体出租，租金按约定在公司和居民之间进行分配。目前，商用楼已整体出租给金川公司，租期20年。 　　集体资产市场化经营。社区通过修建三层的商用楼，节约出约18亩集体建设用地，采用BOT模式，授权金川公司修建天乡农贸市场。市场所有权归卫鑫公司，金川公司获得40年的免费经营权，仅需每年向卫鑫公司支付土地租金。同时，卫鑫公司作为独立运营的企业法人，积极支持其工程部、保洁部承接建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管理等业务。 　　（二）发展成效：双方共赢 　　通过上述经营模式，较快地实现了卫鑫公司和社区居民双赢。2006年，社区集体资产跃增到3000万元，集体经济收入15万元，同比增长76.5%；社区居民人均纯收入7025元，同比增长27.7%。今年，预计卫鑫公司和社区居民收入将会有更大的增长。 　　卫鑫公司：四种收入。预计今年总收入可突破120万元，同比增长700%。一是土地流转收入。按每年每亩50斤大米的价格（随行就市）计算，全年预计可达12万元。二是商业用房经营收入。按每平方米1元/月的标准计算，全年可达44万元。三是其它集体资产经营收入。天乡农贸市场的土地租金今年为18万元，社区其他集体商业用房和老办公区出租收益全年预计可达6万元。四是公司自营业务收入。对公司承接建筑装饰、绿化工程、建材销售、物业管理等业务所获利润，公司按8%比例获取红利，全年预计可达45万元。 　　社区居民：三金保障。预计今年纯收入可达870