估价质量管理制度.docVIP

四川天衡房地产评估有限公司 估 价 质 量 管 理 制 度 为规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和其他相关规定，制定本估价质量管理制度。 第一章 项目组织管理 第一条 估价项目实施项目经理（项目负责人）负责制 （一）项目经理代表本公司按照国家有关估价的政策、法规，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则，组织项目组根据有关“估价操作规程”对承接的项目进行估价； （二）负责制定估价项目的实施方案； （三）负责组织、管理项目组的全面工作，按照估价项目特点，划分专业小组，提名专业组长，分配各专业组的具体工作； （四）督促估价项目组工作进度，检查各专业组的工作质量，协调各专业组、项目组与估价单位以及相关机构之间的关系，处理或请示处理估价工作中的各种业务问题； （五）核查各专业组估价工作的准确性、合法性，纠正专业组的估价差错，考评各专业组的估价质量状况； （六）草拟或指定专人草拟估价报告； （七）负责估价项目组工作完成后的全部资料的移交。 第二条 估价项目在项目组进驻估价现场时由项目经理负责制定估价项目实施方案，以书面形式报法定代表人及估价部。 第三条 重大估价项目实行逐级书面汇报制。主要汇报估价工作进展情况，企业存在的问题，项目组不能解决的问题及处理情况。估价项目组长每天向项目经理汇报，估价项目经理在具体实施项目后每三天分别向法定代表人、估价部作书面报告。 第四条 估价项目组成员进驻企业后应遵循企业规定，维护公司形象，做到仪表整洁。 第五条 估价项目组成员进驻被估价企业后不准喝酒，不得谈及与企业有关的信息、资料及商业秘密，不得谈及与估价无关的人和事。 第六条 估价项目组要廉洁自律，不得利用执业之便谋取利益。 第七条 估价项目组在资料搜集、调查、判断和意见表达时应实事求是，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响估价结果的客观性。 第二章 基础数据的收集、整理 第八条 为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的收集、整理工作，必须全面了解房地产市场行情，掌握地方相关规定，通过市场调查、归纳分析等方法收集、整理必要的估价基础数据，包括： （一）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格资料； （二）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件； （三）房屋重置价格及配套文件； （四）新建房屋造价水平及成本费用构成； （五）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件； （六）其他地方性规定等资料。 第三章 估价技术操作要求 第九条 业务受理 接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握： （一）委托方是否对估价结论提出明显不合理的要求； （二）委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的虚假情况； （三）项目的技术难度与委托方的时间要求是否相符； （四）预计应收、实收评估费与估价成本的比较； （五）预计该业务可能对公司声誉带来的不利或有利影响。 严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。 通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订《委托估价协议书》。 第十条 拟定估价方案 主要包括拟定估价技术路线和估价方法，选定估价人员，安排作业步骤和时间进度。对技术复杂、工作量大、时间要求紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照《委托估价协议书》的要求交付报告。 第十一条 实地查看 实地查看是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告中必须附有“现场查看记录”和“现场照片”。 第十二条 估价方法选用 根据《房地产估价规范》的要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁估价按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。 第十三条 估价结果的确定 当采用不同估价方法测算出的估价结果有明显偏差时，应对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法进行仔细核查，最终使估价结果客观、公正、合理。 第十四条 估价报告的撰写 各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。 估价报告的形式撰写，应根据估价对象的类型、估价目的的不同分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用： （一）固定式报告 1、类似交易实例较多的单套普通住宅估价； 2、类似交易实例较多的成套商业门面估价； 3、评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价； 4、对整体房地产进行析产分割的分户估价报告； 5、城市房屋拆迁评估的分户估价报告。 （二）自由式