房地产估价理论与方法真题2002年.docVIP

之三《房地产估价理论与方法》 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。 A．空间直线距离 B．交通路线距离 C．交通时间距离 D．至市中心距离 2．为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。 A．3214 B．3347 C．3367 D．3458 3．房地产估价中的价值，一般是指( )。 A．使用价值 B．交换价值 C．投资价值 D．账面价值 4．有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。 A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误 C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况 5．某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2。 A．100 B．300 C．600 D．900 6．某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。 A．35 B．45 C．48 D．50 7．已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为( )万元。 A．109 B．117 C．124． D．130 8．估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。 A．应作为估价资料归档 B．不应作为估价资料归档 C．由估价机构决定是否归档 D．依委托人的意见决定是否归档 9．假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。 A．开发结束时的时间 B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间 10．直线趋势法公式中的常数a、b是由( )决定的。 A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现时价格资料 D．估价人员选取的价格资料 11．采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示( )。 A．房地产净收益按一固定数额逐年递增 B．房地产净收益按一固定数额逐年递减 C．房地产净收益按一固定比率逐年递增 D．房地产净收益按一固定比率逐年递减 12．某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。 A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧 13．一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为( )元/m2。 A．552 B．3519 C．4293 D．4845 14．两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的( )。 A．资本化率应较高，价值较低 B．资本化率应较低，价值较高 C．资本化率应较高，价值较高 D．资本化率应较低，价值较低 15．估价时点应与( )的日期相一致。 A．签订估价合同 B．开始估价作业 C．完成估价报告 D．估价结果所属 16．某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。 A．等于 B．大于 C．小于 D．无法判断 17．现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。 A．800万