房地产估价的若干问题-房地产经纪人学会柴强.docVIP

房地产估价的若干问题 柴 强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 估价业务的深化和拓展 一、价值评估业务 价值评估业务本身还需要深化和拓展。深化和拓展可从以下三个方面思考： （一）各种估价目的：国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房屋拆迁补偿、司法拍卖、损害赔偿、税收、保险、公司上市等等。 （二）各种房地产：土地、建筑物、构筑物、在建工程；住宅、写字楼、商场、宾馆、餐厅、高尔夫球场、影剧院、厂房、仓库、汽车加油站、码头等等。 （三）各种价值：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值（清算价值）、投资价值。 二、价值分配业务 （一）土地与建筑物之间的价值分配 把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配。 （二）商品房小区各单位之间的价值分配 把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位（套）之间进行分配：平均房价→楼幢价→楼层价→单套价；用途、位置、朝向、楼层、户型等调整。 （三）开发区各地块之间的价值分配 把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配：平均地价→功能区价→地块价；土地单价、楼面地价、用途、位置、地块状况等调整。 （四）高层建筑地价分摊 把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。 三、价值减损评估业务 （一）价值减损的情形 1、因修改规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。” 2、在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 3、使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的。例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产上的水、土壤、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。 4、因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失的。 5、因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂、室内空气质量不符合国家标准），对购房人造成损失的。 6、因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的。如未按合同约定如期供货、供款等。 7、因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的。如错误查封。 8、因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 9、因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。 10、其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。” （二）价值减损评估的方法 1、修复成本法：简称成本法，修复的合理成本、费用、税金和利润等之和。 2、损失资本化法：简称资本化法，预期未来净收益减少额或者收入减少额、运营费用增加额的现值之和。 3、损害前后价差法：简称价差法，损害前的房地产状况与损害后的房地产状况在同一估价时点的市场价值之差。 4、赔偿实例比较法：简称比较法，通过对类似房地产损害的赔偿金额的适当处理得到的结果。 四、相关经济损失评估业务 例如，因征收、征用房地产造成的停产停业损失评估。 五、房地产咨询顾问业务 房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产最高最佳利用分析、房地产资产管理等。  估价文书的种类及其写作 问题：估价中应有哪几种文书，如何规范它们的名称，各种文书的作用（必要性、意义）、内容和示范文本。 一、估价委托书 1、为何要有估价委托书（把估价委托书与估价委托合同分开，