泰安城区基准地价时空演变的研究.docVIP

山东农业大学硕士专业学位论文 中文摘要 随着社会经济的不断发展，城市地产市场交易日益活跃，地价水平在 时间和空间上都发生变化。政府需随时掌握土地市场中的地价变化情况， 以便制定出灵活的地价政策，确保国家土地资产的保值增值、房地产市场 稳定发展及城市土地资源优化配置。因此，研究城市基准地价水平的时空 演变规律，可为政府调控土地市场、优化城市土地资源配置提供决策参考。 本文以泰安市城区为研究区域，采用实地调查、统计分析、定性分析、 定量分析等方法，对1992－2007年泰安城区基准地价时空演变规律进行了 深入、系统地研究。主要研究内容及结果如下： （1）泰安城区基准地价空间变化：以 2004-2007 年泰安城区内不同 样点地价数据进行分析，在修正的基础上得到 2007 年基准地价。2007 年 泰安城区基准地价范围包括城市市区、高新技术产业开发区、青春创业开 发区和石膏工业园四个部分，面积约 271 平方公里。采用多因素综合评价 法，对商业、住宅、公共建筑和公用设施、工业四类用地分别定级，并分 别划分 7 个、6 个、6 个和 5 个级别，地价水平在 225－1950 元/平方米之 间。由于受北部泰山山体地势的吸引，在总体上形成以市中心为 U 型的等 级分布，由市中心向四周土地级别逐渐降低。 泰安市城区基准地价空间分布格局受北部泰山山体地势的吸引，基本 上是以市中心为 U 型向东、向西、向南三个方向非均衡变化。从 2004 年 到 2007 年，泰安城区土地级别的重心有向西、向东转移的现象，特别是 近期向南发展的趋势更加明显，体现了城市市区东、西、南部近几年交通 和基础设施的改善。商业、住宅、工业、公建用地四种用地在空间格局演 变上体现差异性，同一空间大多有等级升高现象。引起各类土地级别调整、 基准地价升高的主要原因是商服繁华程度、交通条件、公共设施、环境质 I 泰安城区基准地价时空演变研究 量、城市规划影响度、景观资源等因素的变化。 （2）泰安城区基准地价时序动态变化。1992－2007 年泰安城区进行 了 4 次基准地价评估，评估地价范围由中心城区调整为城市市区及各开发 区，面积由 19.83 平方公里扩大 271 平方公里，面积扩大 12.67 倍。1992 年和 1999 年土地级别共分为 5 级，2004 年和 2007 年分别调整为 6 级和 7 级，土地级别数量增加。商业、住宅、工业、公建用地基准地价总体呈增 长态势，各类用地涨幅不等，其中住宅用地涨幅最大。 根据四轮的（1992 年、1999 年、2004 年、2007 年）基准地价，在综 合分析基准地价时序变化的基础上，计算出包括同级各类地价比率指数、 同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数 在内的基准地价内部结构比率关系，并对计算结果进行比较，总结出比率 变动的一般规律。总的来说，各类用地基准地价在普遍升高的同时，同一 地类不同时期、不同级别之间，不同地类不同时期、同等级别之间地价增 幅也存在差异。引起基准地价变化的主要原因是经济发展水平、城市区位、 城市规划、土地的供给状况四个宏观方面原因。不同时期各因素对城区地 价的影响不尽相同。 本文通过对泰安市城区基准地价时空演变研究，得出了泰安城区基准 地价空间变化特征、时序动态变化规律，并分析变化原因。研究结果对泰 安市制定有关地价调控政策、宏观调整土地市场有指导意义。  关键词：基准地价  时空演变  泰安市 II 山东农业大学硕士专业学位论文 ABSTRACT The land-value level in time and space are changing as the development of social and economy causing the activity of urban real estate market. The government should keep track of price changes in the land market, in order to develop flexible land policy, and ensure the maintaining and increasing value of the national land property, the stable development of the real estate market and the optimization allocation of urban land resources. Therefore, the study which is on basic prices of urbanland level of space-tim