郑州洞林湖生态城系大盘项目推广策略初探109p营销策划方案.docVIP

出征——为太阳之花绽放全城 洞林湖·生态城推广策略初探 钧城地产（中国）2009.10.20   前言：10000亩洞林湖生态城到底是什么？ 10000亩的洞林湖生态城究竟是什么？这是我们一直在苦苦思考和探索 的问题。 是主题乐园？是房产项目？或者是一座有乐园和房产的城？ 它是一座城，但又绝不仅仅是一座城，它会带给郑州人生活上很大的变 化，但又绝不仅仅是生活上的变化。 万亩田园城市，即将精彩开启， 在郑州，田园第一次与城市发生关系！  战略思考 1/运营一个1万亩的大盘,一个城市？一种生活？还是一种人居模式？ 2/如何通过建树项目品牌高度从而实现新田企业品牌的新高度？ 3/如何实现项目社会价值,与社会文化格局/人居趋势融合与对接？  纲要 缘起 卫星之城（市场大盘竞争 ） 破局 田园城市（项目定位解构） 明道 人居客群（客群描述判断） 优术 推广执行（阶段推广活动）  Part 1 卫星之城 市场大盘竞争  卫星之城 一座城市人居理想的实现 一场无声的硝烟战，没有绝对的排名先后 只有绝对话语权的抢先占领  广州以华南板块等为代表的大盘项目开全国风气之先，祈福新邨、南 国奥园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园华南新城与雅居 乐这八大楼盘共占地约25620亩，号称“亚洲和中国第一村”的祈福新 邨，占地7500亩，可以容纳25000户以上，将近10万人入住。 89年代的方庄，90年代的望京、回龙观文化居住区。望京是值得关注 的项目，借助奥运村、亚运村、CBD的建设，在首都机场与旧城之间圈 地1000万平方米，是北京最大的项目。随着社区的不断成熟逐渐形成 一个近30万人口,相当于一个中等城市。  从“华南板块”的崛起，到京沪大盘的辉煌，卫星城的开 发加速了城市化进程，是对城市资源做最大化的整合和提 炼。卫星城所营造的大型社区文化，更好的包容了社会性 的人群，但也引发出一些现实的问题——  问题一：社区功能单一，墙内墙外完全两重天 远离传统中心城市，围墙内住宅、公园、商业、会所、诊所、学校一 应俱全；围墙外一些大型公建配套如医院、剧院、写字楼、体育馆等 严重缺乏，周边没有新的城市公共设施做依托，居民生活不可或缺的 其他城市功能还要依赖于传统中心城市。 问题二：郊区化生存缺乏城市气息，生活成本居高难下 有研究机构把华南板块与广州市区的楼盘从房价、交通、物业费、生 活成本、教育成本、医疗、投资等多个生活居住的方面进行了简单对 比，发现华南大盘的生活成本比市区高至少一倍以上。  解决现实的问题，卫星城的另一种形式——田园城市由此诞生！ 田园城市 认知 有田园，有城市，非简单的田园+城市！  田园城市概念体系 休闲度 资源 产业 整合 整合 假产业 全新的产业模式 时间 重组 战略空间 田园城市 全新的人居生活模式 全新的产品消费模式 调整重组 产品 营销 创新 房地 产业 创新  再看郑州，即将绽放的09大盘时代 2009年，忆江南频繁露脸，五云山抢先以生态登场，思念 果岭山水三期也如火如荼、雁鸣湖等也曾发出声音。 总体上雁鸣湖和我们的项目相对平静。但平静之下是对市 场更为理性的应对。 对于2009，郑州郊区大盘的隆重登场，必将成就一个属于 郑州的大盘时代。  竞争之一：清华·忆江南 清华·忆江南，位于黄河南岸、桃花 峪旁。规划总占地面积2200余亩，集 别墅、花园洋房、学校、老年活动中 心等功能齐全、风格各异的江南园林 式社区。 忆江南针对购买别墅的客户也赠送耕 地。  竞争之一：清华·忆江南 占地面积2200余亩，3000亩自然山林 + 500亩伴山湖+万亩黄河湿地+星级 温泉度假酒店+ 10000亩湿地 近期随报广投放量的剧增（每周不同 媒体五版以上），月销售额均能实现 1000万以上。  竞争之二：五云山 五云山位于上街南部，腹地20平方公 里，先后被授予“中国原生态文化基 地”、“中国旅游开发区”称号。山 内有马跑泉、一柏担八庙、圣母庙、 财神殿、老君阁、灵霄宝殿和古寨墙 等多处旅游景点。 居易国际开发，一个以绿色观光农业 为核心，以健康、运动、养生为特色 的，集旅游、观光、疗养、休闲、娱 乐为一体的，具有浓郁山地特色的大 型、复合式、国际化生态观光度假园 区。  竞争之二：五云山 一期定制别墅，以超低价格（独栋别墅每套六七十万），实现销售每 月10套以上。  竞争之三：利海雁鸣湖 雁鸣湖当下成为郑州地产开发的热点，在郑汴一体化的大发展背景下， 其发展价值及潜力都相当可观，雁鸣湖由1989年省重点建设项目——赵 口引黄灌渠沉沙池工程开发而成。 北涉黄河古渡，南临国家森林公园，与梦湖、姐妹湖隔河相望，湖区 面积4500亩。  竞争之